Ein Objekt, durchgerechnet. Alle zwei Wochen, in fünf Minuten.

4,36 % oder 3,22 %? Dieselbe Wohnung, zwei Renditen

Im Inserat steht eine Rendite. Auf Ihrem Konto kommt eine andere an. In dieser Ausgabe rechnen wir beide an derselben Wohnung aus und zeigen, was die Wohnung kosten dürfte, damit die Rechnung aufgeht.

Das Objekt

Objekt

Vermietete Eigentumswohnung

Kaufpreis

220.000 €

Kaltmiete

800 € im Monat

Kaufnebenkosten

10 % Kaufnebenkosten (Annahme)

Kosten des Vermieters

1.800 € im Jahr (Annahme)

Beispielwerte zur Anschauung, kein echtes Inserat.

Die Rechnung aus dem Inserat

Das ist die Zahl, mit der geworben wird. Sie stimmt, sie lässt nur zwei Posten weg: was der Kauf zusätzlich kostet und was Sie als Vermieter jedes Jahr selbst tragen.

Die Rechnung für Ihr Konto

Aus 4,36 % werden 3,22 %. Wer zwei Objekte nur nach der Zahl im Inserat vergleicht, vergleicht also nicht das, was am Ende übrig bleibt. Leerstand, Finanzierung und Steuern sind hier noch nicht eingerechnet; sie kommen in den nächsten Ausgaben dazu.

Der Gegencheck: Was dürfte die Wohnung kosten?

Drehen Sie die Rechnung um. Angenommen, Ihr Ziel sind 4 % Nettomietrendite. Der Wert ist ein Beispiel; Ihr Ziel legen Sie selbst fest. Dann gibt es zwei Wege dorthin:

Mit diesen zwei Zahlen gehen Sie in die Besichtigung. Ist ein Preis in dieser Größenordnung verhandelbar? Gibt die Lage diese Miete her, und lässt der Mietvertrag sie zu? Wenn beides nicht geht, kennen Sie die Antwort, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Der Bank-Blick

Die Bank rechnet nicht mit der Rendite aus dem Inserat. Sie bewertet die Wohnung selbst und setzt die Miete in der Regel nicht in voller Höhe an. Zwei Fragen, die Sie stellen können, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben:

• Mit welchem Anteil der Kaltmiete rechnen Sie in meiner Haushaltsrechnung?
• Welchen Wert setzen Sie für die Wohnung an, und wie weit liegt er unter dem Kaufpreis?

Die Antworten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Deshalb stehen hier Fragen und keine Prozentsätze.

Der Hebel: Was eine Sanierung ändert

Die dritte Stellschraube steht in keinem Inserat: der Zustand des Hauses. Ein anderes Beispiel zeigt die Größenordnung. Am Musterobjekt aus unserem Investor-Musterbericht, einem Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten aus dem Baujahr 1968, sieht die Rechnung vor und nach der Sanierung so aus:

Szenario Wärmepumpe und Gebäudehülle (Effizienzhaus 70 EE) mit KfW 261. Keine Aussage über ein reales Objekt; Ihr Ergebnis hängt von Ihren Angaben ab. Die ganze Tabelle steht unter Mietrendite berechnen.

Ihre Aufgabe bis zur nächsten Ausgabe

1. Nehmen Sie ein Objekt, das Sie gerade ansehen.
2. Rechnen Sie die Rendite zweimal: erst nur mit Kaufpreis und Kaltmiete, dann mit Ihren Kaufnebenkosten und Ihren laufenden Kosten.
3. Schreiben Sie den Abstand auf. Liegt er über einem Prozentpunkt, lohnt der Gegencheck von oben.

Der Rechner dafür braucht keine Anmeldung: Zum Mini-Rechner →

In der nächsten Ausgabe: dieselbe Wohnung, diesmal mit Bank. Was bleibt im Monat übrig, wenn Zins und Tilgung mitrechnen?

Hinweis: Keine Anlageberatung. Beispielrechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Finanzierungsberater.