Erste Immobilie kaufen
Welche Kennzahlen Sie vor dem Kauf prüfen und wie sie zusammenhängen.
Prüfpunkte vor dem Kauf
FörderCheckPro Invest / Kapitalanlage
Lohnt sich diese Immobilie als Kapitalanlage?
Tragen Sie Kaufpreis und Kaltmiete ein und sehen Sie sofort Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor. Darunter finden Sie Ratgeber nach Lebenslage und Antworten auf die häufigsten Fragen. Für Ihren eigenen Fall mit Sanierung und Förderung gibt es den Invest-Check.
Mini-Rendite-Rechner
Das Ergebnis erscheint sofort, ohne Anmeldung. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser und werden nicht gespeichert.
Sie tragen Kaufpreis und Kaltmiete pro Monat ein, optional Kaufnebenkosten in Prozent und Bewirtschaftungskosten pro Jahr. Der Rechner zeigt Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor, mit Bewirtschaftungskosten auch die Nettomietrendite.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) × 100.
Vollständigen Invest-Check öffnenHinweis: Keine Anlageberatung. Beispielrechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Finanzierungsberater.
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Vier Wege, je nach Stand Ihrer Überlegung.
Ein Inserat prüfen
Kaufpreis und Miete aus dem Inserat von Hand eintragen, Rendite und Faktor sofort sehen. Ein automatisches Auslesen findet nicht statt.
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Drei feste Seiten, die die wichtigsten Fragen vor dem Kauf beantworten.
- Mietrendite berechnen: Formel, Beispiel, Rechner Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow Schritt für Schritt.
- Immobilie als Kapitalanlage: Was rechnet sich? Fünf Fragen mit je einer Kennzahl und die Steuer-Pfade, die Invest rechnet.
- Energetische Modernisierung Welche Maßnahmen es gibt und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll sind.
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Ratgeber zu Rendite, Sanierung, Steuern und Förderung bei vermieteten Immobilien, filterbar in der Artikelübersicht.
Rechenbeispiel
Ein Beispiel Schritt für Schritt
Beispielwerte zur Anschauung: Eigentumswohnung für 220.000 €, Kaltmiete 800 € im Monat. Die Prozentwerte für Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung sind Annahmen für dieses Beispiel, keine Marktwerte.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 800 € × 12 | 9.600 € |
| Bruttomietrendite | 9.600 € ÷ 220.000 € × 100 | 4,36 % |
| Kaufpreisfaktor | 220.000 € ÷ 9.600 € | 22,9 |
| Gesamtinvestition (Annahme: 10 % Kaufnebenkosten) | 220.000 € × 1,10 | 242.000 € |
| Nettomietrendite (Annahme: 1.800 € Bewirtschaftungskosten pro Jahr) | (9.600 € − 1.800 €) ÷ 242.000 € × 100 | 3,22 % |
Beispiel, keine Aussage über ein reales Objekt. Leerstand, Finanzierung, Steuern und Sanierung sind nicht eingerechnet. Mit Ihren eigenen Werten rechnet der Mini-Rechner oben.
FörderCheckPro Invest
Das Exposé zeigt den Ist-Zustand.
Symbolbild
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Invest zeigt, was daraus wird.
Faktor und Rendite heute und nach der Sanierung inklusive Förderung, in einer Rechnung.
Eigenen Fall im Invest-Check prüfenKapitalanlage Immobilie
Wie berechne ich die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4 %.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete, also das Vielfache der Jahresmiete. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis bei 12.000 € Jahreskaltmiete ergeben Faktor 25.
Was sagt ein hoher oder niedriger Kaufpreisfaktor?
Ein Faktor von 25 heißt: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahreskaltmieten. Je höher der Faktor, desto länger würde es rechnerisch dauern, bis die Mieten den Kaufpreis erreichen. Der Faktor ist ein Vergleichswert zwischen Objekten, kein Urteil über ein einzelnes Objekt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite zieht Leerstand und Bewirtschaftungskosten von der Miete ab und teilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Sanierung.
Reicht die Bruttomietrendite für eine Kaufentscheidung?
Nein. Sie ist ein erster Vergleich vor allen Kosten. Für eine Entscheidung kommen Nettomietrendite, Cashflow, Finanzierung und Steuern hinzu, bei Bestandsobjekten auch die Sanierung.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
Beim Kauf fallen in der Regel Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an, je nach Vertrag auch eine Maklerprovision. Die Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und vom Kaufvertrag ab. Der Mini-Rechner nimmt deshalb Ihren eigenen Prozentwert und setzt keinen Standardwert ein.
Welche Kosten gehören zur Bewirtschaftung?
Gemeint sind die Kosten, die Sie als Vermieter selbst tragen und nicht auf die Mieter umlegen können, zum Beispiel Verwaltung und Instandhaltung. Welche Kosten bei Ihrem Objekt anfallen, zeigen Mietvertrag, Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung.
Wie verändert eine Sanierung die Rendite?
Invest weist jedes Objekt zweimal aus: Faktor und Rendite laut Exposé sowie nach der Sanierung inklusive BAFA- und KfW-Förderung. Am Musterobjekt steigt die Bruttomietrendite von 5,49 % auf 6,77 %.
Ist der Mini-Rechner kostenlos und werden meine Eingaben gespeichert?
Der Mini-Rechner ist kostenlos und braucht keine Anmeldung. Die Eingaben werden im Browser verrechnet und weder gespeichert noch an einen Server gesendet.
Ist das eine Anlageberatung?
Nein. Keine Anlageberatung. Beispielrechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Finanzierungsberater.
Hinweis zu Beispielen und Rechnungen
Keine Anlageberatung. Beispielrechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Finanzierungsberater.