Kernsanierung Kosten pro qm: Kostenrahmen, Puffer und Förderhebel für Kapitalanleger

Eine Kernsanierung ist die Sanierung eines Gebäudes bis auf den Rohbau: Der Altbau wird entkernt, Bauschäden werden beseitigt, und Leitungen, Heizung, Fenster, Dämmung und Innenausbau entstehen neu. Eine Modernisierung verbessert dagegen einzelne Bauteile und lässt den Bestand weitgehend stehen.

Aus Investorensicht liegt der Unterschied im Sanierungs-Delta: Die Kernsanierung hebt die Immobilie technisch und energetisch auf ein neues Niveau, bindet aber deutlich mehr Kapital und Bauzeit. Während der Bauphase fließt keine Miete, das gehört in jede Renditerechnung.

Die Kosten pro Quadratmeter einer Kernsanierung hängen von Bauzustand, Gebäudetyp, Region und Ausbaustandard ab. Für eine erste Kalkulation arbeiten Investoren mit drei Szenarien. Die folgenden Werte sind Planungsannahmen (Stand 2026) und kein Marktdurchschnitt. Eine belastbare Zahl liefern erst Gutachten und Handwerkerangebote.

Wichtig: Der Quadratmeterpreis bezieht sich auf die Wohnfläche. Planen Sie bei Abbruch, Entsorgung und Baunebenkosten immer mit Reserven, denn Schäden zeigen sich oft erst nach dem Öffnen von Wänden und Decken.

Eine Kernsanierung einer 100-qm-Wohnung kostet bei den Planungsannahmen von 1.200 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter rechnerisch 120.000 bis 250.000 Euro, im mittleren Szenario 180.000 Euro. Die Formel lautet: Wohnfläche mal Kosten pro qm, plus Puffer.

• Konservativ: 100 qm × 1.200 € = 120.000 €

• Mittel: 100 qm × 1.800 € = 180.000 €

• Hoch: 100 qm × 2.500 € = 250.000 €

Auf das mittlere Szenario sollten Sie einen Puffer von 15 bis 20 Prozent rechnen. Das ergibt 207.000 bis 216.000 Euro Gesamtbudget. Der Puffer ist eine Planungsregel, keine Förderregel, und deckt unvorhergesehene Schäden, Preissteigerungen und Verzögerungen ab.

Zu einer Kernsanierung gehören typischerweise Entkernung, Bauwerksinstandsetzung, Gebäudehülle, komplette Haustechnik und Innenausbau. Prüfen Sie im Angebot, ob jede dieser Gruppen enthalten ist.

Die Heizung ist ein eigener Kostenblock. Eine Fußbodenheizung im Bestand kostet nach unseren Kalkulationswerten rund 60 bis 110 Euro pro Quadratmeter im Trockenbau, im Vollausbau mit Estrich 90 bis 150 Euro. Eine Luft-Wärmepumpe für ein Einfamilienhaus liegt grob bei 22.000 bis 32.000 Euro vor Förderung.

Bei einem rund 50 Jahre alten Haus, also Baujahr um 1976, sind meist Dämmung, Fenster, Heizung, Elektrik und Leitungen am Ende ihrer Lebensdauer. Typische U-Werte unsanierter Außenwände dieser Zeit liegen laut TABULA-Typologie bei 0,9 bis 1,4 W/(m²·K), Fenster bei 3,0 bis 4,0.

• Gebäudehülle: Außenwand, Dach, oberste Geschossdecke und Kellerdecke dämmen

• Fenster: Austausch gegen 3-fach-Verglasung (Lebensdauer 30 bis 50 Jahre)

• Heizung: Wärmeerzeuger und Verteilung prüfen, hydraulischer Abgleich

• Elektrik und Wasserleitungen: Zustand und Normen prüfen

• Feuchte und Schadstoffe: Keller, Sockel, Asbest und andere Altlasten klären

Der Anspruch an das Gesamtkonzept: Hülle zuerst senkt die Heizlast, damit lässt sich die Wärmepumpe kleiner auslegen. Ist die Heizung aber älter als 15 Jahre, kann der geplante Austausch zuerst sinnvoll sein. Eine Planung mit Energieeffizienz-Experte klärt die Reihenfolge.

Mit 200.000 Euro lässt sich je nach Kostenannahme eine Kernsanierung von rund 80 bis 166 Quadratmetern Wohnfläche finanzieren. Die Rechnung: 200.000 € geteilt durch 1.200 €/qm ergibt 166 qm, durch 1.800 €/qm ergibt 111 qm, durch 2.500 €/qm ergibt 80 qm.

Berücksichtigen Sie den Puffer: Bei 20 Prozent Reserve stehen im mittleren Szenario nur noch etwa 167.000 Euro für die Maßnahmen zur Verfügung, das entspricht rund 93 qm. Ein Haus mit 150 qm Wohnfläche überschreitet im mittleren Szenario das Budget von 200.000 Euro deutlich (rechnerisch 270.000 €). Bei kleinem Haus, gutem Bauzustand und Teilsanierung funktioniert es.

Die Kosten pro Quadratmeter steigen vor allem mit Bauschäden, Schadstoffen, Denkmalauflagen und gehobenem Ausbau. Sie sinken bei kompaktem Baukörper, gutem Rohbauzustand und Standardausstattung.

• Bauzustand und Gebäudealter: Feuchte, Statik und Schadstoffe sind die größten Kostentreiber

• Kompaktheit: Ein freistehendes Einfamilienhaus hat mehr Hüllfläche je Quadratmeter als ein Mehrfamilienhaus

• Region: Handwerkerpreise und Auslastung unterscheiden sich stark

• Ausbaustandard: Bäder, Böden und Haustechnik bestimmen die Spanne

• Energetisches Ziel: Je anspruchsvoller der Effizienzhaus-Standard, desto höher die Investition

• Denkmalschutz: Auflagen verteuern, eröffnen aber eigene Förderwege

Die BEG-Förderung senkt die Nettokosten einer Kernsanierung, wenn Sie vor Vorhabenbeginn den passenden Weg wählen. Für Kapitalanleger gilt: BEG Wohngebäude (KfW 261) und BEG Einzelmaßnahmen (BAFA und KfW 458) schließen sich am selben Gebäude aus, mit drei Jahren Sperrfrist in beide Richtungen. Rechnen Sie beide Pfade durch, bevor Sie beauftragen.

Beim Weg KfW 261 gelten seit 21.07.2026 neue Konditionen (Stand 14.11.2026): Der Kredit beträgt einheitlich bis 150.000 Euro je Wohneinheit. Der Tilgungszuschuss liegt bei EH 55 bei 5 Prozent, bei EH 40 bei 10 Prozent, bei EH 70 und EH 85 bei 0 Prozent. Für Worst Performing Buildings kommen bei EH 70 EE, EH 55 und EH 40 10 Prozentpunkte hinzu.

Beim Einzelmaßnahmen-Weg fördert das BAFA die Gebäudehülle mit 15 Prozent, mit iSFP-Bonus bis maximal 20 Prozent. Seit 21.07.2026 setzt der iSFP-Bonus ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro voraus. Die Heizung läuft über KfW 458: 30 Prozent Grundförderung auf bis zu 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Der Klimageschwindigkeits- und der Einkommensbonus gelten nur für selbstnutzende Eigentümer, also nicht für vermietete Einheiten.

Für einen Vermieter heißt das: Bei der Wärmepumpe gilt 30 Prozent Grundförderung, rechnerisch höchstens 8.400 Euro für die erste Wohneinheit (30 % von 28.000 €). Ob KfW 261 oder Einzelmaßnahmen günstiger ist, hängt vom Objekt ab. Eine weitere Alternative ist der Steuerbonus nach § 35c EStG, der aber nur für selbst genutztes Wohneigentum gilt und deshalb für vermietete Objekte ausscheidet.

Die Rendite einer Kernsanierung ergibt sich aus Mieterhöhungspotenzial, Wertsteigerung und eingesparten Betriebskosten, abzüglich Investition und Bauzeit-Leerstand. Als konservative Faustregel steigt der Marktwert je Energieklassen-Sprung um etwa 3 Prozent (Spanne laut Studien 2 bis 8 Prozent). Bei einem Marktwert von 300.000 bis 400.000 Euro und einem Sprung von D auf B entspricht das rund 18.000 bis 24.000 Euro.

Behandeln Sie die einmalige Wertsteigerung nicht als jährliche Einsparung. Für die laufende Rendite zählt die zusätzliche Nettomiete im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Eine Mietrendite berechnen Sie mit der Formel auf unserer Ratgeberseite.