Die Mietrendite misst, wie viel Prozent des Kapitaleinsatzes eine Immobilie pro Jahr als Mieteinnahmen abwirft: Sie berechnen sie, indem Sie die jährliche Miete durch den Kaufpreis (brutto) beziehungsweise durch die Gesamtinvestition abzüglich nicht umlegbarer Kosten (netto) teilen und mit 100 multiplizieren.
Für Kapitalanleger ist sie die erste Filterkennzahl beim Objektvergleich. Dieser Artikel zeigt Formeln, ein durchgerechnetes Beispiel, den Aufbau einer Excel-Tabelle, die Rolle des Eigenkapitals und den Effekt einer geförderten Sanierung (Rechtsstand November 2026).
Was ist die Mietrendite und wofür wird sie genutzt?
Die Mietrendite ist eine Kennzahl für den laufenden Ertrag einer vermieteten Immobilie. Sie vergleicht Objekte unterschiedlicher Preislage und Region auf einer einheitlichen Prozentbasis. Wertsteigerung, Steuereffekte und Finanzierung bildet sie nicht ab.
Aus Investorensicht dient sie als Vorfilter: Objekte mit zu niedriger Rendite scheiden früh aus. Danach folgen Cashflow-Rechnung, Kapitaldienst und Sanierungsbedarf.
Bruttomietrendite: schneller Vergleich von Inseraten
Nettomietrendite: realistische Ertragskraft nach Kosten
Eigenkapitalrendite: Ergebnis nach Zins und Tilgung, abhängig vom Hebel
Mietrendite berechnen: Formel mit Beispielrechnung
Die Formel für die Bruttomietrendite lautet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Die Formel für die Nettomietrendite lautet: (Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100.
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 €. Die Kaltmiete beträgt 900 € pro Monat, also 10.800 € im Jahr. Die Bruttomietrendite liegt bei 10.800 / 250.000 = 4,32 %.
Für die Nettorendite setzen wir Kaufnebenkosten von 10 % an (25.000 €, abhängig vom Bundesland) und nicht umlagefähige Kosten von 2.200 € pro Jahr (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Mietausfallwagnis). Der Nettoertrag beträgt 8.600 €, die Gesamtinvestition 275.000 €. Die Nettomietrendite liegt bei 3,13 %.
Mietrendite in vier Schritten berechnen
Jahreskaltmiete ermitteln
Monatliche Nettokaltmiete mal 12 nehmen, ohne Betriebskostenvorauszahlung.
Gesamtinvestition bestimmen
Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision addieren.
Nicht umlagefähige Kosten abziehen
Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandsrisiko vom Jahresertrag abziehen.
Quotienten bilden
Ergebnis durch die Investition teilen und mit 100 multiplizieren.
Brutto- und Nettomietrendite im Vergleich
Die Nettomietrendite liegt bei typischen Wohnimmobilien deutlich unter der Bruttomietrendite, im obigen Beispiel um 1,19 Prozentpunkte. Wer nur mit der Bruttorendite rechnet, überschätzt den Ertrag systematisch.
Kennzahl | Basis | Ergebnis |
|---|---|---|
Bruttomietrendite | 10.800 € / 250.000 € | 4,32 % |
Nettoertrag | 10.800 € minus 2.200 € | 8.600 € |
Nettomietrendite | 8.600 € / 275.000 € | 3,13 % |
Rechenbeispiel Wohnung, 250.000 € Kaufpreis
Was bleibt von den Mieteinnahmen nach Kosten?
Von 1.000 € monatlichen Mieteinnahmen bleiben nach Bewirtschaftungskosten häufig etwa 750 bis 850 € übrig, vor Zins, Tilgung und Steuer. Dieser Wert ist eine Beispielannahme und hängt von Objekt und Verwaltung ab. Mit Kapitaldienst kann der Cashflow nahe null oder negativ ausfallen.
Verwaltungskosten: Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung
Instandhaltungsrücklage: laufende Reparaturen und Rücklagen
Mietausfallwagnis: Leerstand und Zahlungsausfall
Nicht umlagefähige Nebenkosten, etwa Verwaltungsanteil der WEG
Zinsen und Tilgung der Finanzierung
Einkommensteuer auf den Überschuss
Prüfen Sie zusätzlich den Kapitaldienst: Der DSCR (Nettoertrag geteilt durch Zins plus Tilgung) sollte aus Bankensicht über 1,0 liegen, besser deutlich darüber.
Welches Eigenkapital ist bei einem Immobilienkauf nötig?
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital mitbringen, bei 10 % also etwa 40.000 €; empfehlenswert sind 15 bis 20 % der Gesamtkosten, hier 66.000 bis 88.000 € bei 440.000 € Gesamtinvestition. Der Wert ist eine Faustregel, Banken entscheiden objektbezogen.
Mehr Eigenkapital senkt Zins und Kapitaldienst, mindert aber die Eigenkapitalrendite durch geringeren Hebel. Bei Sanierungen kann ein KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss den Eigenkapitalbedarf senken. Details finden Sie im Beitrag zum
Eigenkapital bei der Sanierung für Vermieter →Mietrendite in Excel berechnen: Aufbau der Tabelle
Eine Excel-Tabelle zur Mietrendite benötigt nur Eingabefelder und wenige Formeln. Legen Sie Eingaben in Spalte B an und rechnen Sie darunter.
Zelle | Inhalt | Formel |
|---|---|---|
B1 | Kaufpreis | Eingabe |
B2 | Kaufnebenkosten in % | Eingabe |
B3 | Monatskaltmiete | Eingabe |
B4 | Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr | Eingabe |
B5 | Bruttomietrendite | =B3*12/B1 |
B6 | Gesamtinvestition | =B1*(1+B2) |
B7 | Nettomietrendite | =(B3*12-B4)/B6 |
Formatieren Sie B5 und B7 als Prozent. Ergänzen Sie ein Feld für Sanierungskosten abzüglich Förderung, damit die Rendite auf das tatsächliche Gesamtinvestment bezogen bleibt.
Kann man von Mieteinnahmen leben?
Von Mieteinnahmen leben können Sie, wenn der Cashflow nach Kapitaldienst, Kosten und Steuern Ihre Lebenshaltungskosten deckt. Bei einer Nettomietrendite von 3 bis 4 % brauchen Sie für 2.000 € netto im Monat grob ein schuldenfreies Portfolio von 600.000 bis 800.000 € Gesamtinvestition, vor Steuer.
Finanzierte Objekte liefern zunächst wenig Überschuss. Der Cashflow steigt erst mit sinkender Restschuld oder steigenden Mieten. Planen Sie realistisch und mit Puffern.
Sanierung und Förderung als Renditehebel
Eine energetische Sanierung verändert Nenner und Zähler der Renditeformel: Förderung senkt die Investition, Modernisierung kann die Miete und den Marktwert stützen. Stand 2026 gilt für BEG-Einzelmaßnahmen an der Hülle über das BAFA eine Grundförderung von 15 %, mit iSFP-Bonus maximal 20 %, mit Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 €.
Die Heizungsförderung über KfW 458 bietet seit 21.07.2026 30 % Grundförderung. Der Klimageschwindigkeitsbonus (derzeit 16 %) und der Einkommensbonus gelten nur für Selbstnutzer, nicht für Vermieter. Als Kapitalanleger rechnen Sie daher konservativ mit 30 % auf höchstens 28.000 € förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit.
ROI-Modellierung mit BEG-Förderung →Typische Fehler bei der Renditeberechnung
Kaufnebenkosten vergessen und nur den Kaufpreis ansetzen
Warmmiete statt Kaltmiete verwenden
Instandhaltung und Leerstand mit null ansetzen
Sanierungsstau nicht in die Investition einrechnen
Brutto- und Nettorendite vergleichen
Förderung pauschal ansetzen, obwohl Boni nur für Selbstnutzer gelten
Die Berechnung gilt nach deutschem Recht. Für Österreich weichen Nebenkosten und Steuern ab; die Grundformel bleibt gleich, die Kostenpositionen passen Sie an.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Rendite bei Immobilien?
Sie berechnen die Rendite bei Immobilien, indem Sie den jährlichen Ertrag durch das eingesetzte Kapital teilen und mit 100 multiplizieren. Für die Mietrendite ist das die Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis (brutto) oder durch Gesamtinvestition nach Kosten (netto).
Was bleibt von 1000 € Mieteinnahmen?
Von 1.000 € Mieteinnahmen bleiben nach Bewirtschaftungskosten meist etwa 750 bis 850 € vor Kapitaldienst und Steuer. Nach Zins, Tilgung und Steuer kann der Cashflow deutlich niedriger liegen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 400.000 €?
Bei 400.000 € Kaufpreis brauchen Sie mindestens die Kaufnebenkosten, bei etwa 10 % also rund 40.000 €. Banken sehen 15 bis 20 % der Gesamtkosten als solide Basis, hier 66.000 bis 88.000 €.
Kann man von Mieteinnahmen leben?
Ja, wenn der Cashflow nach Kapitaldienst, Kosten und Steuern Ihren Lebensunterhalt deckt. Das erfordert meist ein großes, weitgehend entschuldetes Portfolio.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine gute Nettomietrendite liegt je nach Lage meist zwischen 3 und 5 %. Höhere Werte gehen oft mit höherem Leerstands- oder Sanierungsrisiko einher.
Wie lässt sich die Mietrendite in Excel berechnen?
Sie legen Kaufpreis, Nebenkosten, Miete und Kosten als Eingaben an. Die Bruttorendite ergibt sich aus Monatsmiete mal 12 durch Kaufpreis, die Nettorendite aus Jahresertrag nach Kosten durch Gesamtinvestition.
Wie wirkt sich eine geförderte Sanierung auf die Mietrendite aus?
Eine geförderte Sanierung senkt die Nettoinvestition durch Zuschuss oder Tilgungszuschuss und kann Miete und Marktwert stützen. Die Rendite verbessert sich, wenn die Förderung nach Abzug nicht förderfähiger Kosten die Mehrinvestition übersteigt.
Fazit
Wer die Mietrendite berechnen will, startet mit der Bruttorendite als Filter und entscheidet über die Nettomietrendite inklusive Kaufnebenkosten und nicht umlagefähiger Kosten. Ergänzen Sie Cashflow, Eigenkapitaleinsatz und DSCR, bevor Sie kaufen.
Bei Sanierungsobjekten bestimmt die Förderung den Nenner Ihrer Rechnung. Prüfen Sie Konditionen von KfW und BAFA vor Vorhabenbeginn und rechnen Sie als Vermieter ohne Selbstnutzer-Boni. Weiter geht es mit dem Beitrag zur
Kapitalanlage-Immobilie mit Sanierung und Förderung → BAFA-Förderantrag: Prozess, Schritte und Anforderungen für Kapitalanleger → Rendite energetische Sanierung: ROI-Modellierung mit BEG-Förderung für Kapitalanleger → Immobilienkauf Sanierungskosten Rendite berechnen: Förder-ROI & Cashflow-Modellierung für Kapitalanleger → KfW Foerderung Bestandsimmobilie ↗ BAFA Energieeffizienz ↗