Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie ist das Verhältnis aus Kaufpreis und Jahresmiete und gibt an, wie viele Jahresmieten Sie für das Objekt bezahlen. Bei 300.000 € Kaufpreis und 12.000 € Jahreskaltmiete liegt der Kaufpreisfaktor bei 25. Kapitalanleger nutzen die Kennzahl als schnellen Filter, um Angebote vor der Detailprüfung zu sortieren.
Diese Seite bündelt die wichtigsten Fragen: Formel, Einordnung, Kaufnebenkosten bei 300.000 €, die 15-Prozent-Regel und die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden. Alle Rechenbeispiele sind Modellrechnungen (Stand 2026). Sie ersetzen weder eine Objektprüfung noch eine Steuerberatung.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wofür wird er verwendet?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator) setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %, ein Faktor von 20 entspricht 5 %.
Investoren verwenden die Kennzahl, weil sie sich in Sekunden berechnen lässt und Objekte unterschiedlicher Größe vergleichbar macht. Sie beantwortet aber nur eine Frage: Wie teuer ist die Miete im Verhältnis zum Preis? Cashflow, Instandhaltung und Finanzierung bleiben außen vor.
Einsatz: Vorauswahl von Exposés, Vergleich von Lagen, Plausibilisierung von Verkaufspreisen.
Nicht geeignet: als alleinige Kaufentscheidung oder als Ersatz für Ertragswert und Cashflow-Rechnung.
Kaufpreisfaktor berechnen: Formel und Schritt-für-Schritt-Beispiel
Die Formel lautet: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete ohne umlagefähige Nebenkosten. Wer die Kaufnebenkosten einbezieht, rechnet mit dem Gesamtinvestitionsbetrag statt mit dem reinen Kaufpreis und erhält den realistischeren Faktor.
Beispielrechnung: Wohnung für 300.000 € Kaufpreis
Jahresmiete ermitteln
Nettokaltmiete 1.000 € pro Monat × 12 = 12.000 € Jahreskaltmiete.
Einfachen Kaufpreisfaktor bilden
300.000 € ÷ 12.000 € = Faktor 25.
Bruttomietrendite ableiten
12.000 € ÷ 300.000 € = 4,0 % beziehungsweise 1 ÷ 25 = 4,0 %.
Kaufnebenkosten addieren
Mit 31.710 € Nebenkosten (Beispiel aus dem Abschnitt unten) beträgt die Gesamtinvestition 331.710 €. Der Faktor steigt auf 27,6.
Nettomietrendite prüfen
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition. Bei 2.000 € Kosten: 10.000 € ÷ 331.710 € = 3,0 %.
Die Formel für die Mietrendite und die Nettomietrendite zeigt den Unterschied klar: Der Kaufpreisfaktor von 25 klingt nach 4 % Rendite. Nach Nebenkosten und Bewirtschaftung bleiben im Beispiel rund 3 %.
Einordnung: Was gilt als niedriger, was als hoher Kaufpreisfaktor?
Es gibt keinen amtlichen Richtwert. Als Orientierung für Wohnimmobilien (eigene Einordnung, Stand 2026): Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als marktüblich, über 25 als teuer. In Metropolen liegen Faktoren häufig deutlich über 25, in strukturschwachen Regionen darunter.
Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Typische Einordnung |
|---|---|---|
bis 15 | ab 6,7 % | sehr günstig, oft mit Lage- oder Zustandsrisiko |
15 bis 20 | 5,0 bis 6,7 % | günstig |
20 bis 25 | 4,0 bis 5,0 % | marktüblich |
25 bis 30 | 3,3 bis 4,0 % | teuer, Rendite hängt an Wertsteigerung |
über 30 | unter 3,3 % | sehr teuer, Cashflow meist knapp |
Orientierung zur Einordnung des Kaufpreisfaktors (Modellwerte, kein amtlicher Richtwert)
Ein niedriger Faktor ist kein Qualitätsmerkmal. Er kann auf Sanierungsstau hinweisen. Für Investoren liegt genau dort der Hebel: Das Sanierungs-Delta und mögliche Förderung verändern den effektiven Faktor, wenn Sie Kaufpreis plus Sanierungskosten durch die erzielbare Miete teilen.
Bestandsimmobilie kaufen: Sanierungskosten, Förderung und Value-Add-Strategie →Die 15-Prozent-Regel als Plausibilitätsprüfung
Die 15-Prozent-Regel ist eine steuerliche Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen die Renovierungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, behandelt das Finanzamt sie als Herstellungskosten. Sie wirken dann nur über die Abschreibung, nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.
Der Bezug zum Kaufpreisfaktor entsteht über die Kaufpreisaufteilung: Die Grenze gilt für den Gebäudeanteil, nicht für den gesamten Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis und 75 % Gebäudeanteil (225.000 €) liegt die Schwelle bei 33.750 € netto. Je höher der Bodenwertanteil, desto niedriger die Schwelle.
Steuerliche Vorteile bei energetischer Sanierung für Vermieter →Kaufnebenkosten einrechnen: Rechenbeispiel bei 300.000 €
Die Kaufnebenkosten betragen bei einer Bestandsimmobilie je nach Bundesland und Maklerprovision typisch rund 8 bis 14 % des Kaufpreises. Bei 300.000 € Kaufpreis entspricht das in der Modellrechnung 31.710 €, also rund 10,6 %.
Position | Satz im Beispiel | Betrag |
|---|---|---|
Grunderwerbsteuer | 5,0 % (Spanne je Bundesland: 3,5 bis 6,5 %) | 15.000 € |
Notar und Grundbuch | 2,0 % | 6.000 € |
Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % inkl. MwSt. | 10.710 € |
Summe Kaufnebenkosten | 10,57 % | 31.710 € |
Gesamtinvestition | 331.710 € |
Modellrechnung Kaufnebenkosten bei 300.000 € Kaufpreis (Beispielsätze, Stand 2026)
Ohne Makler sinkt die Summe im Beispiel auf 21.000 €. In Bundesländern mit 6,5 % Grunderwerbsteuer steigt sie um 4.500 €. Prüfen Sie den aktuellen Steuersatz Ihres Bundeslandes und das Exposé, bevor Sie den Faktor rechnen.
Mit Nebenkosten steigt der Kaufpreisfaktor von 25,0 auf 27,6. Wer Renditen vergleicht, sollte immer beide Werte nennen.
Kaufpreis-Aufteilung auf Gebäude sowie Grund und Boden
Die Kaufpreisaufteilung trennt den Kaufpreis in Grund und Boden und Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Bodenanteil nicht. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung.
So teilen Sie den Kaufpreis nachvollziehbar auf
Bodenwert bestimmen
Grundstücksfläche (bei Wohnungen: Miteigentumsanteil) mal aktueller Bodenrichtwert des Gutachterausschusses.
Gebäudewert ableiten
Kaufpreis minus Bodenwertanteil. Alternativ nutzen Sie die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung.
Anteile festlegen
Beispiel: Bodenwert 75.000 € von 300.000 € ergibt 25 % Boden und 75 % Gebäude, also 225.000 € Gebäudeanteil.
Abschreibung berechnen
Bei 2 % linearer Abschreibung (üblich für Gebäude ab Baujahr 1925) sind das 4.500 € pro Jahr. Kaufnebenkosten werden anteilig dem Gebäude zugerechnet.
Eine abweichende Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt nur an, wenn sie die realen Wertverhältnisse abbildet. Lassen Sie die Aufteilung vor Beurkundung mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Grenzen des Kaufpreisfaktors bei der Bewertung
Der Kaufpreisfaktor ignoriert Leerstand, Instandhaltungsrückstau, Mietentwicklung und Finanzierung. Zwei Objekte mit Faktor 22 können einen völlig unterschiedlichen Cashflow haben, wenn eines energetisch unsaniert ist und hohe Betriebs- sowie Modernisierungskosten erwartet.
Zustand: Sanierungsbedarf erhöht die Gesamtinvestition, nicht den Faktor im Exposé.
Energie: Schwache Effizienzklassen bedeuten Modernisierungsdruck und Mietrisiko; Förderung kann die Investition senken.
Finanzierung: Zinsniveau und Tilgung entscheiden über den Cashflow nach Kapitaldienst (DSCR).
Miete: Die Ist-Miete kann unter oder über der Marktmiete liegen.
Nächste Schritte für Kapitalanleger
Prüfpunkte vor dem Kauf
Kaufpreisfaktor mit und ohne Kaufnebenkosten berechnen
Nettomietrendite mit realistischen Bewirtschaftungskosten ansetzen
Kaufpreisaufteilung über Bodenrichtwert plausibilisieren
15-Prozent-Grenze für die ersten drei Jahre nach Kauf einplanen
Energieausweis und Sanierungsbedarf prüfen
Förderung und Finanzierung vor Baubeginn klären
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor bei Immobilien?
Der Kaufpreisfaktor ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Bei 300.000 € Kaufpreis und 12.000 € Jahreskaltmiete beträgt er 25. Genauer wird die Kennzahl, wenn Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addieren: 331.710 € ÷ 12.000 € ergibt 27,6.
Was ist die 15%-Regel für Immobilien?
Die 15-Prozent-Regel besagt, dass Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern nur über die Abschreibung. Die Einzelfallprüfung gehört zum Steuerberater.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 €?
Die Kaufnebenkosten betragen in der Modellrechnung 31.710 € bei 300.000 € Kaufpreis. Sie setzen sich aus 5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Maklerprovision zusammen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %.
Wie wird der Kaufpreis auf Gebäude, Grund und Boden aufgeteilt?
Der Kaufpreis wird anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche aufgeteilt; der Rest entfällt auf das Gebäude. Dabei hilft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, daher ist die Aufteilung für die Rendite nach Steuern relevant.
Welcher Kaufpreisfaktor gilt als gut für Kapitalanleger?
Ein Kaufpreisfaktor zwischen 15 und 20 gilt in vielen Regionen als günstig, 20 bis 25 als marktüblich. Eine feste Grenze existiert nicht. Entscheidend sind Lage, Zustand und der Cashflow nach Kapitaldienst.
Wie lässt sich die Mietrendite aus dem Kaufpreisfaktor ableiten?
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: 1 geteilt durch Faktor 25 ergibt 4 %. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten von der Jahresmiete ab und bezieht die Kaufnebenkosten in den Nenner ein.
Warum verändert eine Sanierung den Kaufpreisfaktor?
Eine Sanierung erhöht die Gesamtinvestition und kann die erzielbare Miete steigern. Der effektive Faktor ist dann Kaufpreis plus Sanierungskosten geteilt durch die neue Jahresmiete. Fördermittel wie BEG-Zuschüsse oder KfW-Tilgungszuschüsse senken die Nettokosten und verbessern diesen Wert.
Wann reicht der Kaufpreisfaktor für eine Kaufentscheidung nicht aus?
Der Kaufpreisfaktor reicht nicht aus, sobald Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung oder energetischer Modernisierungsbedarf eine Rolle spielen. Das ist bei fast jedem Bestandsobjekt der Fall. Ergänzen Sie ihn daher um Nettomietrendite, Cashflow und DSCR.
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist der schnellste Einstieg in die Bewertung einer Kapitalanlage-Immobilie: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete, mit Nebenkosten gerechnet noch aussagekräftiger. Im Beispiel steigt der Faktor von 25 auf 27,6, und die Nettomietrendite liegt bei rund 3 %.
Nutzen Sie die Kennzahl als Filter, nicht als Entscheidung. Prüfen Sie danach Kaufpreisaufteilung, die 15-Prozent-Grenze, Cashflow und Sanierungsbedarf. Bei Bestandsobjekten entscheidet oft der Förderhebel über die tatsächliche Rendite. Berechnen Sie diesen vor dem Kauf, nicht danach.
Immobilienkauf Sanierungskosten Rendite berechnen: Förder-ROI & Cashflow-Modellierung für Kapitalanleger → Fremdkapital-Hebel bei Immobilieninvestitionen: Rendite, Risiko und Finanzierungsmix →