BEG-Förderung bei Leerstand, Gewerbe und Zweitwohnung: FAQ für Kapitalanleger (Stand 2026)

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das zentrale Förderdach für energetische Sanierung in Deutschland. Sie besteht aus drei Säulen: BEG WG (Sanierung zum Effizienzhaus, Kredit KfW 261), BEG EM (Einzelmaßnahmen) und BEG NWG (Nichtwohngebäude).

Für Einzelmaßnahmen teilen sich die Zuständigkeiten auf: Die BAFA zahlt Zuschüsse für Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung. Der Heizungstausch läuft ausschließlich über die KfW (KfW 458), nicht über die BAFA.

• BEG WG: Kredit mit Tilgungszuschuss für die Sanierung zum Effizienzhaus (KfW 261), bis 150.000 € je Wohneinheit.

• BEG EM: Zuschüsse für Einzelmaßnahmen, Hülle und Anlagentechnik über die BAFA, Heizungstausch über die KfW.

• BEG NWG: Förderung für Nichtwohngebäude, etwa über KfW 263 als Kredit mit Tilgungszuschuss.

Die BAFA-Förderung 2026 umfasst Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik sowie die geförderte Energieberatung. Die Grundförderung beträgt 15 %; mit iSFP-Bonus liegt die Gesamtquote bei maximal 20 %.

Seit dem 21.07.2026 setzt der iSFP-Bonus ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 € brutto voraus. Er gilt nur auf die förderfähigen Ausgaben oberhalb des Deckels ohne iSFP. Für Investitionen über 3.000 € ist ein Energieeffizienz-Experte verpflichtend.

Heizungen fördert die BAFA nicht. Wer eine fossile Heizung durch eine erneuerbare ersetzt, beantragt KfW 458: 30 % Grundförderung, Klimageschwindigkeitsbonus aktuell 16 % und Einkommensbonus, gedeckelt bei 70 % (80 % nur bis 30.000 € zvE). Beide Boni gelten nur für selbstnutzende Eigentümer, nicht für Vermieter.

Ja, die BAFA gewährt für die Dämmung von Außenwand, Dach, oberster Geschossdecke und Kellerdecke einen Zuschuss von 15 % der förderfähigen Kosten, mit iSFP-Bonus bis maximal 20 %. Der maximale Zuschuss bei einer Wohneinheit beträgt 4.500 € ohne iSFP und 10.500 € mit iSFP.

• Der erneuerte Außenwandbereich gegen Außenluft muss U ≤ 0,20 W/(m²·K) erreichen.

• Dach und oberste Geschossdecke müssen U ≤ 0,14 erreichen.

• Kellerdecke und Bodenplatte müssen U ≤ 0,25 erreichen.

• Fenster im Wohngebäude müssen Uw ≤ 0,95 erreichen.

• Ein Energieeffizienz-Experte ist ab 3.000 € Investition Pflicht.

Aus Investorensicht zählt der Förderhebel pro Euro Dämmkosten: Die Dämmung der Kellerdecke oder obersten Geschossdecke ist oft das Bauteil mit der geringsten Komplexität und senkt das Sanierungs-Delta bei vergleichsweise niedrigen Kosten.

Für die Förderhöchstgrenzen zählt die Wohneinheit als abgeschlossene, zum Wohnen bestimmte Einheit des Gebäudes. Die genaue Abgrenzung regelt die BEG-Richtlinie; prüfen Sie im Zweifel die Definition im aktuellen Infoblatt der BAFA. Gemischt genutzte Gebäude sind nach der Mehrheit der Nutzfläche einzuordnen.

• Mehr als 50 % Wohnnutzgeschossfläche: Das Gebäude gilt als Wohngebäude (WG).

• Mehr als 50 % beheizte oder gekühlte Nettogrundfläche: Das Gebäude gilt als Nichtwohngebäude (NWG).

• Bei einem NWG-Anteil über 10 % in einem Wohngebäude ist eine getrennte Behandlung möglich.

• Wohnheime sowie Alten- und Pflegeheime zählen zu den Wohngebäuden.

Die Wohneinheiten bestimmen die Kostengrenzen. Bei der Heizungsförderung KfW 458 sind es 28.000 € für die 1. Wohneinheit, je 15.000 € für die 2. bis 6. und je 8.000 € ab der 7. Bei BAFA-Effizienzmaßnahmen im Mehrfamilienhaus gelten seit 21.07.2026 gestaffelt 30.000 €, 15.000 € und 8.000 € (mit iSFP 60.000 €, 30.000 €, 15.000 €).

Leerstand ist in den hinterlegten Förderregeln kein eigener Fördertatbestand und auch kein Ausschlussgrund. Entscheidend ist, ob das Gebäude Wohngebäude oder Nichtwohngebäude ist und welche Maßnahme Sie umsetzen. Eine konkrete Aussage der BAFA zu Leerstand liegt uns nicht vor; klären Sie den Einzelfall vor Antragstellung mit BAFA, KfW oder Ihrem Energieeffizienz-Experten.

Praktisch relevant: Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus bei KfW 458 gelten nur für selbstgenutzte Wohneinheiten. Leerstehende oder vermietete Einheiten erhalten nur die Grundförderung von 30 %. Für Kapitalanleger rechnet sich der Heizungstausch daher mit 30 % auf höchstens 28.000 € für die 1. Wohneinheit, also bis zu 8.400 € Zuschuss.

Gewerbeobjekte werden als Nichtwohngebäude gefördert, wenn die beheizte Nettogrundfläche überwiegt. Für die Sanierung von Nichtwohngebäuden zum Effizienzgebäude gibt es KfW 263 mit Kredit bis 2.000 € je m² Nettogrundfläche und Tilgungszuschuss; die Satzmatrix steht im KfW-Merkblatt 263.

Wer Büro, Laden oder Praxis in Wohnraum umbauen will, kann KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“ nutzen: 30 % Zuschuss auf maximal 100.000 € je entstehender Wohneinheit, Sanierung auf mindestens EH 85 EE in höchstens 4,5 Jahren. Die Förderung hängt von verfügbaren Bundesmitteln ab; ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Ferienwohnungen und Wochenendhäuser sind förderfähig, wenn überwiegend Wohnen vorliegt und das Gebäude im Anwendungsbereich des GModG liegt. Beachten Sie bei Zweitwohnungen, dass Selbstnutzer-Boni einen Hauptwohnsitz voraussetzen. Eine Zweitwohnung erhält daher in der Regel nur die Grundförderung.

Der Sanierungs-ROI ergibt sich aus Förderhebel, Mietsteigerung und eingesparten Betriebskosten gegenüber dem Eigenkapitaleinsatz. Setzen Sie Zuschüsse als Minderung der Investitionssumme an und modellieren Sie Cashflow und DSCR über 10 bis 20 Jahre.