Modernisierung Mehrfamilienhaus: Förderquoten 2025 und was seit der BEG-Reform 2026 gilt

Mehrfamilienhäuser werden gefördert, und zwar ausdrücklich mit Wohneinheiten-Staffelung. Die BEG-Reform gilt für alle Anträge und Bestätigungen seit dem 21.07.2026. Wer 2025 geplant hat, rechnet mit veralteten Zahlen: Die Tilgungszuschüsse bei KfW 261 sanken um 10 Prozentpunkte, der Effizienzbonus der Heizungsförderung entfiel, die Kostendeckel bei BAFA-Maßnahmen gelten nun mit Degression je Wohneinheit.

Meine Einordnung für Investoren: Die Reform verschiebt den Förderhebel von der Effizienzhaus-Komplettsanierung hin zur Kombination aus Einzelmaßnahmen und Heizungstausch. Der Kreditdeckel stieg dagegen auf einheitlich 150.000 € je Wohneinheit.

Für die Modernisierung eines Mehrfamilienhauses stehen 2026 vier Bausteine zur Verfügung, wobei KfW 261 und die Einzelmaßnahmen (BAFA und KfW 458) am selben Gebäude einander ausschließen.

• KfW 261: Kredit mit Tilgungszuschuss für die Sanierung zum Effizienzhaus, Antrag vor Vorhabenbeginn über die Hausbank, Energieeffizienz-Experte Pflicht.

• BAFA BEG EM: Zuschuss für Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) und Anlagentechnik, maximal 20 % Gesamtförderquote.

• KfW 458: Zuschuss für den Heizungstausch von fossil auf erneuerbar.

• KfW 358/359: Ergänzungskredit für den Eigenanteil, bis 120.000 € je Wohneinheit, nur zusammen mit KfW 261 oder KfW 458.

Bei KfW 261 beträgt der Tilgungszuschuss seit 21.07.2026 für Effizienzhaus 55 mit EE-Klasse 5 % und für Effizienzhaus 40 mit EE-Klasse 10 %; Effizienzhaus 70 und 85 erhalten ohne Zusatzklassen 0 %. Der Kredit ist einheitlich auf 150.000 € je Wohneinheit gedeckelt.

Zusätzlich gibt es den WPB-Bonus von 10 Prozentpunkten (für EH 70 EE, EH 55 und EH 40 mit EE/NH) und den Bonus für serielle Sanierung von 15 Prozentpunkten (nur EH 55 und EH 40 mit EE/NH). Die Kumulierungsgrenze aller Boni liegt bei 25 %. Zum Vergleich: Bis zur BEG-Reform lagen die Basissätze 10 Prozentpunkte höher.

Bei BAFA-Einzelmaßnahmen gilt: 15 % Grundförderung plus 5 % iSFP-Bonus, maximal 20 %. Die förderfähigen Kosten sind im Mehrfamilienhaus degressiv: 30.000 € für die 1. Wohneinheit, je 15.000 € für die 2. bis 6. und je 8.000 € ab der 7. Wohneinheit. Mit iSFP gelten 60.000, 30.000 und 15.000 €. Der iSFP-Bonus setzt seit 21.07.2026 ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 € voraus und wirkt nur auf Ausgaben oberhalb des Deckels ohne iSFP.

Wärmepumpen werden im Mehrfamilienhaus gefördert, aber ausschließlich über KfW 458 und nicht über das BAFA. Aktuell (Stand 14.11.2026) gilt eine Grundförderung von 30 %, dazu der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 % und der gestaffelte Einkommensbonus.

Für Kapitalanleger ist die Einschränkung entscheidend: Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gelten nur für selbstgenutzte Wohneinheiten, und zwar anteilig nach Zahl der Wohneinheiten. Vermietete Einheiten erhalten die Grundförderung. Der Gesamtdeckel liegt bei 70 %, nur bis 30.000 € zu versteuerndem Einkommen bei 80 %.

Die förderfähigen Kosten betragen zum Reformstart 28.000 € für die 1. Wohneinheit, je 15.000 € für die 2. bis 6. und je 8.000 € ab der 7. Wohneinheit. Die erste Wohneinheit sinkt ab 01.08.2026 halbjährlich um 750 € bis auf 22.000 €. Der Klimageschwindigkeitsbonus fällt ab 01.02.2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab 01.08.2028.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), seit 29.07.2026 in Kraft, hat die Heizungspflichten des früheren GEG ersatzlos gestrichen; es gilt freie Technologiewahl. Eine gesetzliche Pflicht zum Heizungstausch mit Mindestanteil erneuerbarer Energien besteht nicht mehr. Die Ausgestaltung der Grüngasquote steht noch aus.

Pflicht ist aber nicht Förderbedingung: Wer einen Gaskessel einbaut, verstößt gegen kein Gesetz, erhält jedoch keinen Zuschuss. Für Dämmung gilt: Fördern können Sie nur Maßnahmen, die die technischen Mindestwerte erreichen, etwa U-Wert Außenwand höchstens 0,20 W/(m²·K), Dach höchstens 0,14 und Fenster Uw höchstens 0,95.

Ich empfehle Investoren, nicht mit Pflichten zu argumentieren, sondern mit Betriebskosten, CO₂-Preis und entgangener Förderung. Das entspricht der aktuellen Rechtslage.

Was die Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses kostet, hängt von Baujahr, Hüllenfläche und Zielstandard ab; belastbare Pauschalen ohne Objektbelege nenne ich nicht. Sicher berechenbar ist der Förderanteil nach den Deckeln.

Beispiel Effizienzhaus 55 mit WPB-Bonus (Kredit 150.000 € je Wohneinheit, Stand 21.07.2026): Der Tilgungszuschuss beträgt 5 % Basis plus 10 % WPB, also 15 %. Das entspricht 22.500 € je Wohneinheit. Bei 8 Wohneinheiten und voller Ausschöpfung wären das 180.000 € Tilgungszuschuss auf 1,2 Mio. € Kreditvolumen.

Beispiel Einzelmaßnahmen: Bei 6 Wohneinheiten ohne iSFP sind förderfähig 30.000 € plus 5 × 15.000 € gleich 105.000 €. Bei 15 % Grundförderung ergibt das 15.750 € Zuschuss. Der Hebel von nur 15 % zeigt, warum der Effizienzhaus-Pfad für große Maßnahmenpakete oft attraktiver ist, sofern die Gebäudesubstanz EH 55 erreicht.

Der Antrag muss immer vor Vorhabenbeginn gestellt werden; Vorhabenbeginn ist ein Liefer- oder Leistungsvertrag ohne aufschiebende oder auflösende Bedingung oder der Baustart. Ein Vertrag mit Bedingung, wirksam erst mit Förderzusage, ist zulässig.

Landesprogramme sind in der Regel kombinierbar, sofern keine Kosten doppelt angesetzt werden. Der Status schwankt: Einige Programme sind pausiert oder geschlossen, etwa Berlin EG+ (pausiert) oder Sachsen-Anhalt MODERN (seit 01.10.2026 pausiert). Aktiv sind zum Beispiel IBB Wohnraum Modernisieren in Berlin und IFB Hamburg Wärmeschutz.