Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie misst, wie viel Prozent Ihres eingesetzten Eigenkapitals ein Objekt pro Jahr als Cashflow, Tilgung und gegebenenfalls Wertsteigerung erwirtschaftet. Für Kapitalanleger mit Finanzierung ist sie die zentrale Entscheidungsgröße, weil Bruttomietrendite und Objektrendite den Hebel des Kredits ausblenden.
Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie Sie die Eigenkapitalrendite berechnen. Das Rechenbeispiel mit 400.000 € Kaufpreis enthält Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Kredit-Annuität und Steuer. Sie erhalten außerdem Orientierungswerte, eine Abgrenzung zu Mietrendite und Objektrendite sowie den Förderhebel einer Sanierung nach BEG-Stand 2026.
Was ist die Eigenkapitalrendite bei einer Immobilie?
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Gewinn aus einer vermieteten Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie ist die Rentabilität Ihres eigenen Geldes, nicht die des gesamten Objekts. Liegt die Objektrendite über dem Kreditzins, steigt die Eigenkapitalrendite mit zunehmender Fremdfinanzierung (Leverage-Effekt). Liegt sie darunter, verschlechtert Fremdkapital das Ergebnis.
Der Begriff ist nicht normiert. Manche Rechner zählen nur den Cashflow, andere addieren Tilgung und Wertsteigerung. Legen Sie deshalb vor jedem Vergleich fest, welche Definition gilt. In diesem Beitrag rechnen wir zwei Varianten: Cashflow-Rendite und Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung.
Formel zur Eigenkapitalrendite Schritt für Schritt
Die Grundformel lautet: Eigenkapitalrendite = (Cashflow nach Steuern + Tilgung) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Der Cashflow ergibt sich aus Nettokaltmiete minus nicht umlagefähigen Kosten minus Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Wer die Wertsteigerung einbezieht, addiert sie als separate Zeile und kennzeichnet sie als unrealisiert.
So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite
Gesamtinvestition bestimmen
Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler) plus geplante Sanierungskosten.
Eigenkapital und Darlehen trennen
Eigenkapital ist die Gesamtinvestition minus Darlehen. Nebenkosten zählen zum Eigenkapitalbedarf.
Nettomieteinnahmen ermitteln
Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis.
Kapitaldienst abziehen
Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung mal Darlehenssumme. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuern.
Steuer berücksichtigen
Zinsen, Abschreibung (AfA) und Kosten mindern das zu versteuernde Ergebnis. Ein Verlust kann die Steuerlast anderer Einkünfte senken.
Rendite ausrechnen
Cashflow nach Steuern plus Tilgung geteilt durch Eigenkapital ergibt die Eigenkapitalrendite in Prozent pro Jahr.
Rechenbeispiel mit 400.000 € Kaufpreis und Eigenkapitalanteil
Das folgende Beispiel ist eine Modellrechnung mit Annahmen, keine Prognose und keine Steuerberatung. Angenommen wird: Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten 10 % (40.000 €), Eigenkapital 100.000 €, Darlehen 340.000 € mit 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die Kaltmiete beträgt 1.700 € pro Monat, also 20.400 € pro Jahr.
Position | Berechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
Jahreskaltmiete | 1.700 € × 12 | 20.400 € |
Nicht umlagefähige Kosten | 15 % der Kaltmiete (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) | −3.060 € |
Nettomieteinnahmen | 20.400 € − 3.060 € | 17.340 € |
Kapitaldienst (Annuität) | 340.000 € × 5,8 % | −19.720 € |
davon Zinsen | 340.000 € × 3,8 % | 12.920 € |
davon Tilgung | 340.000 € × 2,0 % | 6.800 € |
Cashflow vor Steuern | 17.340 € − 19.720 € | −2.380 € |
Steuerliches Ergebnis | 17.340 € − 12.920 € Zinsen − 6.400 € AfA (2 % auf 320.000 € Gebäudeanteil) | −1.980 € |
Steuerersparnis | 35 % Grenzsteuersatz auf 1.980 € | +693 € |
Cashflow nach Steuern | −2.380 € + 693 € | −1.687 € |
Beispielrechnung Jahr 1 (Annahmen, gerundet)
Die Bruttomietrendite beträgt 20.400 € ÷ 400.000 € = 5,1 %. Der Cashflow nach Steuern liegt bei −1.687 € pro Jahr, Sie zahlen also rund 140 € pro Monat zu. Die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung beträgt (−1.687 € + 6.800 €) ÷ 100.000 € = 5,1 %. Die reine Cashflow-Rendite ist mit −1,7 % negativ.
Die Einordnung für Investoren: Das Objekt baut Vermögen über die Tilgung auf, bindet aber monatlich Liquidität. Ob sich das lohnt, hängt von Wertentwicklung, Mietsteigerung und Ihrer Liquiditätsreserve ab. Der Zinssatz im Beispiel ist ein Annahmewert. Aktuelle Konditionen erfragen Sie bei Bank oder auf kfw.de.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie bei 400.000 € Kaufpreis?
Bei 400.000 € Kaufpreis sollten Sie als Orientierung die Kaufnebenkosten von rund 8 bis 15 % (32.000 bis 60.000 €) aus eigener Tasche tragen. Banken erwarten zusätzlich häufig 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenanteil. Daraus ergibt sich ein Eigenkapitalbedarf von grob 70.000 bis 140.000 €. Die konkrete Quote entscheiden Bonität und Bank. Eine Liquiditätsreserve für Instandhaltung und Leerstand kommt on top.
Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite, Objektrendite und Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und ignoriert Nebenkosten und Bewirtschaftung. Die Nettomietrendite (Objektrendite) teilt die um nicht umlagefähige Kosten bereinigte Miete durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Gewinn auf das eingesetzte Eigenkapital und berücksichtigt damit die Finanzierung.
Kennzahl | Formel | Ergebnis im Beispiel |
|---|---|---|
Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | 5,1 % |
Nettomietrendite | Nettomiete ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) | 3,9 % (17.340 € ÷ 440.000 €) |
Eigenkapitalrendite (inkl. Tilgung, nach Steuern) | (Cashflow nach Steuern + Tilgung) ÷ Eigenkapital | 5,1 % |
Cashflow-Rendite nach Steuern | Cashflow nach Steuern ÷ Eigenkapital | −1,7 % |
Renditekennzahlen im Beispiel
Im Beispiel liegt die Nettomietrendite mit 3,9 % wenig über dem Darlehenszins von 3,8 %. Der Hebel wirkt deshalb kaum. Die Eigenkapitalrendite erreicht 5,1 % nur, weil die Tilgung mitgezählt wird. Wer online nach einem Mietrendite-Rechner sucht, sollte prüfen, ob Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten enthalten sind.
Rendite energetische Sanierung: ROI-Modellierung mit BEG-Förderung →Welche Kosten und Finanzierungsdaten in die Berechnung einfließen
Eine belastbare Rechnung braucht vollständige Eingaben. Fehlende Kostenpositionen sind die häufigste Ursache für zu hohe Renditen. Sammeln Sie die folgenden Daten, bevor Sie rechnen.
Kaufpreis und Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision.
Sanierungs- und Modernisierungskosten: Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten unterscheiden sich steuerlich.
Mieteinnahmen: Nettokaltmiete, realistische Marktmiete, Staffel- oder Indexvereinbarung.
Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis.
Finanzierung: Darlehenssumme, Sollzins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung.
Steuerdaten: AfA-Satz, Gebäudeanteil am Kaufpreis, persönlicher Grenzsteuersatz.
Wer saniert, kann den Förderhebel einrechnen. Das BAFA fördert Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (BEG EM) mit 15 % Grundförderung. Ein iSFP-Bonus von 5 % liegt innerhalb des 20-%-Deckels und setzt seit 21.07.2026 ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 € voraus. Die förderfähigen Kosten betragen ohne iSFP bis 30.000 € je Wohneinheit, mit iSFP bis 60.000 €. Der Zuschuss senkt Ihr eingesetztes Eigenkapital und hebt damit die Eigenkapitalrendite.
Steuerliche Vorteile bei energetischer Sanierung für Vermieter → BEG-Zuschuss vs. KfW-Kredit für Kapitalanleger →Welche Eigenkapitalrendite ist bei Immobilien realistisch?
Eine verbindliche Zielgröße gibt es nicht. Als Faustregel von Investoren gilt: Die Eigenkapitalrendite nach Steuern sollte über der risikofreien Alternativanlage liegen und das Klumpenrisiko, den Verwaltungsaufwand und die Illiquidität vergüten. Üblich sind Zielwerte im mittleren einstelligen Prozentbereich. Das ist eine Praxisorientierung, keine amtliche Statistik.
Entscheidend ist die Qualität der Rendite. Ein positiver Cashflow nach Steuern schützt Sie bei Zinsanstieg oder Leerstand. Eine Rendite, die nur aus Tilgung und erhoffter Wertsteigerung besteht, ist anfälliger. Banken prüfen deshalb die Kapitaldienstfähigkeit, also ob die Nettomiete die Annuität deckt (DSCR). Im Beispiel liegt der DSCR bei 17.340 € ÷ 19.720 € = 0,88 und damit unter 1,0. Das Objekt trägt sich nicht selbst.
DSCR unter 1,0: Objekt benötigt laufende Zuzahlung aus Privateinkommen.
DSCR um 1,0: Objekt trägt sich knapp, wenig Puffer für Leerstand.
DSCR deutlich über 1,0: Cashflow-Puffer, höhere Finanzierbarkeit.
Hebel zur Verbesserung: höhere Eigenkapitalquote, längere Zinsbindung bei günstigem Zins, Mietanpassung im rechtlichen Rahmen oder eine geförderte Sanierung, die Betriebskosten und Mieterbindung verbessert. Wie die Sanierung in die Kaufentscheidung passt, zeigt der Beitrag zur Value-Add-Strategie.
Bestandsimmobilie kaufen: Sanierungskosten, Förderung und Value-Add-Strategie →Typische Rechenfehler bei der Renditeberechnung
Die meisten Fehlkalkulationen entstehen bei Eingaben, nicht bei der Formel. Prüfen Sie Ihre Rechnung vor einer Kaufentscheidung gegen die folgende Liste.
Prüfpunkte vor dem Kauf
Kaufnebenkosten im Eigenkapital berücksichtigt?
Nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung angesetzt, nicht nur die Kaltmiete?
Mietausfallwagnis und Leerstand einkalkuliert?
Tilgung getrennt vom Cashflow ausgewiesen?
Zinsbindungsende und Anschlussfinanzierung mit höherem Zins durchgerechnet?
AfA-Basis nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Kaufpreis insgesamt?
Wertsteigerung nicht als sicheren Ertrag verbucht?
Sanierungsbedarf und Förderfähigkeit vor dem Kauf geprüft?
Ein weiterer Klassiker: Die Eigenkapitalrendite wird auf den Kaufpreis statt auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital bezogen. Das verfälscht den Hebel. Auch ein Sanierungsstau schlägt durch. Ein unsaniertes Objekt braucht oft Kapital für Heizung oder Dämmung. Prüfen Sie dafür die Förderung, bevor Sie Verträge ohne Bedingung abschließen, denn ein Vorhabenbeginn vor Antrag ist förderschädlich.
Kapitalanlage-Immobilie: Sanierung mit Förderung und Renditemodellierung →Häufige Fragen
Wie berechne ich die Rendite bei Immobilien?
Die Rendite einer Immobilie berechnen Sie je nach Kennzahl unterschiedlich: Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, die Nettomietrendite die bereinigte Miete geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital. Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis und 1.700 € Monatsmiete ergeben sich 5,1 % brutto und 3,9 % netto.
Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 400.000 € Kaufpreis?
Bei 400.000 € Kaufpreis benötigen Sie als Orientierung etwa 70.000 bis 140.000 € Eigenkapital. Darin enthalten sind Kaufnebenkosten von rund 8 bis 15 % und häufig ein Eigenanteil von 10 bis 20 % des Kaufpreises. Die tatsächliche Quote hängt von Bank, Bonität und Objekt ab. Planen Sie zusätzlich eine Liquiditätsreserve ein.
Wie rechnet man die Rentabilität einer Immobilie aus?
Die Rentabilität einer Immobilie ergibt sich aus dem jährlichen Ertrag geteilt durch das eingesetzte Kapital. Für das Gesamtobjekt nutzen Sie die Nettomietrendite, für Ihr eigenes Geld die Eigenkapitalrendite. Berücksichtigen Sie dabei Nebenkosten, Bewirtschaftung, Zinsen und Steuer, sonst fällt die Rentabilität zu hoch aus.
Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite bei Immobilien sein?
Eine feste Mindestrendite gibt es nicht, als Praxisorientierung gelten Werte im mittleren einstelligen Prozentbereich nach Steuern. Sie sollte über risikofreien Alternativen liegen und Aufwand, Klumpenrisiko und Illiquidität vergüten. Achten Sie zusätzlich auf einen tragfähigen Cashflow, denn eine Rendite aus Tilgung und Wertsteigerung allein ist riskanter.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Eigenkapitalrendite?
Der Cashflow zeigt Ihre verfügbare Liquidität nach Kosten und Kapitaldienst, die Eigenkapitalrendite setzt den Ertrag ins Verhältnis zum Eigenkapital. Die Tilgung mindert den Cashflow, erhöht aber Ihr Vermögen. Im Beispiel beträgt der Cashflow nach Steuern −1.687 € pro Jahr, die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung 5,1 %.
Wann lohnt sich Fremdkapital für die Eigenkapitalrendite?
Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite, wenn die Nettomietrendite über dem Darlehenszins liegt. Liegt sie darunter, verschlechtert der Kredit das Ergebnis. Im Beispiel beträgt die Nettomietrendite 3,9 % bei 3,8 % Zins, der Hebel ist daher gering. Rechnen Sie auch die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung durch.
Wie beeinflusst eine geförderte Sanierung die Eigenkapitalrendite?
Eine geförderte Sanierung senkt das eingesetzte Eigenkapital und kann Betriebskosten sowie Vermietbarkeit verbessern. Das BAFA gewährt bei Gebäudehüllen-Einzelmaßnahmen 15 % Grundförderung, maximal 20 % mit iSFP-Bonus (Stand 2026, Mindestinvestition 30.000 € für den Bonus). Eine Kombination mit KfW 261 am selben Gebäude ist ausgeschlossen. Prüfen Sie die Förderung vor Vertragsabschluss.
Fazit
Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie berechnen Sie als Cashflow nach Steuern plus Tilgung geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis ergibt das 5,1 %, bei einem negativen Cashflow von 1.687 € pro Jahr und einem DSCR von 0,88. Die Zahl allein genügt nicht: Prüfen Sie immer Liquidität, Zinsbindung und Sanierungsbedarf.
Nächster Schritt: Hinterlegen Sie Ihre Objektdaten in einer eigenen Modellrechnung und testen Sie Zins, Miete und Förderung als Szenarien. Verbindliche Förderkonditionen bestätigen KfW und BAFA, steuerliche Fragen klärt Ihr Steuerberater.
Immobilienkauf Sanierungskosten Rendite berechnen: Förder-ROI & Cashflow-Modellierung für Kapitalanleger → Rendite energetische Sanierung: ROI-Modellierung mit BEG-Förderung für Kapitalanleger → Regionaler Immobilienmarkt und Rendite: Bayern, NRW und Berlin im Vergleich für Kapitalanleger → KfW Foerderung Bestandsimmobilie ↗ BAFA Energieeffizienz ↗