Einzelmaßnahmen Sanierung: Förderung & Liste 2026
Vollständige Liste förderfähiger Einzelmaßnahmen: Dämmung, Fenster, Heizung, Anlagentechnik. Anforderungen, Zuschusshöhen & Kombinationsmöglichkeiten.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterscheidet zwischen Gesamtsanierungen zum Effizienzhaus-Standard und energetischen Einzelmaßnahmen. Für Kapitalanleger bieten Einzelmaßnahmen größere Flexibilität bei der Renditeoptimierung: Sie können gezielt Bauteile mit kurzer Amortisation fördern lassen, ohne das gesamte Gebäude auf einen Effizienzhaus-Standard heben zu müssen. Dieses Glossar listet alle förderfähigen Einzelmaßnahmen nach BAFA BEG EM (Einzelmaßnahmen) und KfW 458 (Heizung) systematisch auf – inklusive technischer Mindestanforderungen, Zuschusshöhen und Kombinationsregeln. Stand: 2026.
Überblick: Einzelmaßnahmen vs. Komplettsanierung
Die BEG kennt zwei Förderwege: Systemische Sanierung (KfW 261, Ziel: Effizienzhaus 55/70/85/Denkmal) und Einzelmaßnahmen (BAFA BEG EM, KfW 458). Einzelmaßnahmen eignen sich besonders für:
- Portfolio-Optimierung: Gezielte Maßnahmen in vermieteten Bestandsobjekten ohne Leerstandszeiten.
- Kurze Amortisation: Heizungstausch oder Dämmung der obersten Geschossdecke rentieren sich oft schneller als ein Volleffizienzhaus.
- Budget-Kontrolle: Einzelmaßnahmen lassen sich stufenweise umsetzen, Kapitalbindung bleibt kalkulierbar.
- Denkmalschutz: Wo Effizienzhaus-Standards nicht erreichbar sind, bleiben Einzelmaßnahmen oft die einzige Förderoption.
Nachteil: Die Fördersätze liegen in der Regel niedriger als bei systemischer Sanierung (15–20 % Grundförderung statt bis zu 45 % bei KfW 261 mit iSFP-Bonus). Dennoch erzielen Einzelmaßnahmen häufig bessere Eigenkapitalrenditen, da die Gesamtinvestition geringer ausfällt.
Hinweis: BAFA vs. KfW: Dämmung, Fenster, Anlagentechnik (Lüftung, Solarthermie) laufen über das BAFA-Portal (BEG EM). Heizungsanlagen werden seit 2024 ausschließlich über KfW 458 gefördert – mit höheren Sätzen (30–70 %) und Einkommensgrenzen.
Förderfähige Einzelmaßnahmen: Gebäudehülle
Alle Gebäudehüllen-Maßnahmen werden über BAFA BEG EM gefördert. Grundförderung: 15 % der förderfähigen Kosten, maximal 60.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit und Kalenderjahr (bei Nichtwohngebäuden gelten abweichende Grenzen). Die folgenden Maßnahmen sind kombinierbar.
Dämmung der Gebäudehülle
| Bauteil | U-Wert-Anforderung | Hinweise |
|---|---|---|
| Außenwand (WDVS, Vorhangfassade, Kerndämmung) | ≤ 0,20 W/(m²·K) | Förderfähig ab 1 m² (z. B. Teilflächen bei Denkmal). |
| Dach / oberste Geschossdecke | ≤ 0,14 W/(m²·K) | Inkl. Aufsparrendämmung, Einblasdämmung. |
| Kellerdecke / Bodenkeller | ≤ 0,25 W/(m²·K) | Auch erdberührte Wände, Perimeterdämmung. |
| Geschossdecke (beheizter Keller) | ≤ 0,25 W/(m²·K) | Nur wenn Keller beheizt ist. |
Nebenkostenregelung: Gerüst, Putz, Anstrich, Baustelleneinrichtung sind förderfähig, sofern sie für die Dämmmaßnahme zwingend erforderlich sind. Keine Förderung für reine Instandsetzung (z. B. Risse ausbessern ohne Dämmung).
Fenster, Außentüren, Tore
| Bauteil | U-Wert-Anforderung | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Fenster (3-fach-Verglasung) | ≤ 0,95 W/(m²·K) | Auch Dachflächenfenster, Glasanbauten (Wintergarten). |
| Außentüren (opake Türen) | ≤ 1,30 W/(m²·K) | Inkl. Haustür, Kellertür (wenn Grenze beheizt/unbeheizt). |
| Tore (Garagen, Tiefgaragen) | ≤ 1,70 W/(m²·K) | Nur bei beheizten Garagen. |
Montagebonus: Wird der Fenstertausch von einem Fachunternehmen mit RAL-Gütezeichen Fenster-Montage durchgeführt, erhöht sich die Förderung auf 20 %. Dies gilt nicht für Eigenleistung oder Unternehmen ohne RAL-Zertifikat.
Tipp: Rendite-Tipp für Kapitalanleger Oberste Geschossdecke dämmen rentiert sich bei Altbauten oft innerhalb von 5–7 Jahren (geringe Investition, hohe Energieeinsparung). Kombination mit Fenstertausch im Dachgeschoss steigert Vermietbarkeit und erlaubt Mietanpassung nach § 559 BGB (Modernisierungsumlage).
Förderfähige Einzelmaßnahmen: Heizungstechnik (KfW 458)
Seit 2024 läuft die Heizungsförderung ausschließlich über KfW 458 (Zuschuss) oder KfW 358/359 (zinsgünstiger Ergänzungskredit). Die Fördersätze liegen deutlich höher als bei BAFA BEG EM, unterliegen aber strengeren Voraussetzungen (z. B. Einkommensgrenze für Klimageschwindigkeits-Bonus).
Förderfähige Heizsysteme
| Technologie | Grundförderung | Max. Fördersatz (mit Boni) | Anforderungen |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft/Wasser, Sole/Wasser, Wasser/Wasser) | 30 % | 70 % | JAZ ≥ 2,7 (Luft/Wasser), ≥ 3,8 (Sole/Wasser). Natürliche Kältemittel (GWP < 150): +5 % Bonus. |
| Biomasse-Heizung (Pellet, Hackschnitzel) | 30 % | 70 % | Emissionsgrenzwerte Stufe 2 (BImSchV). Pufferspeicher ≥ 30 l/kW (Pellet). |
| Solarthermie (Heizungsunterstützung) | 30 % | 70 % | Solar Keymark Zertifikat. Kollektorfläche ≥ 7 m² (Ein- bis Zweifamilienhaus). |
| Brennstoffzellen-Heizung | 30 % | 70 % | Elektrischer Wirkungsgrad ≥ 32 %, Wärmenutzungsgrad ≥ 25 %. |
| Wärmenetz-Anschluss (erneuerbar ≥ 65 %) | 30 % | 70 % | Wärmeliefervertrag + Nachweis 65 % erneuerbare Energien oder Abwärme. |
| Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas/Öl-Spitzenlast) | 30 % | 70 % | Nur wenn Wärmepumpe ≥ 65 % Jahresheizarbeit erbringt. Fossiler Kessel nur Spitzenlast. |
Boni & Zuschläge (KfW 458)
- Klimageschwindigkeits-Bonus (20 %): Bei Austausch funktionstüchtiger Öl-, Kohle-, Gas-Etagenheizung oder Nachtspeicherheizung. Einkommensgrenze: 90.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen (bei Kapitalanlegern: Einkünfte aus Vermietung zählen mit). Befristung: Antragstellung bis 31.12.2028.
- Einkommensbonus (30 %): Nur für selbstnutzende Eigentümer mit Einkommen ≤ 40.000 Euro/Jahr. Für Kapitalanleger nicht relevant.
- Effizienz-Bonus (5 %): Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel (z. B. Propan R290, CO₂ R744) oder Erd-/Wasserwärmepumpen mit JAZ ≥ 4,5.
Max. Fördersatz: Die Summe aller Boni ist auf 70 % gedeckelt. Förderfähige Kosten: max. 30.000 Euro pro Wohneinheit, also maximal 21.000 Euro Zuschuss (bei 70 %).
Achtung: Vermieterobjekte & Einkommensbonus: Der 30-%-Einkommensbonus ist ausschließlich Selbstnutzern vorbehalten. Bei Kapitalanlage-Immobilien sind maximal 55 % Förderung erreichbar (30 % Grund + 20 % Klima + 5 % Effizienz), sofern die Einkommensgrenze 90.000 Euro eingehalten wird.
Förderfähige Einzelmaßnahmen: Anlagentechnik (BAFA BEG EM)
Neben Gebäudehülle und Heizung fördert das BAFA BEG EM weitere Anlagentechnik mit 15 % Grundförderung (max. 60.000 Euro Zuschuss pro WE und Jahr). Diese Maßnahmen sind mit Hüllenmaßnahmen kombinierbar, müssen aber separat beantragt werden.
Lüftungsanlagen
Kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL) mit Wärmerückgewinnung: Wärmebereitstellungsgrad ≥ 80 %. Förderfähig sind zentrale und dezentrale Anlagen, inkl. Kanalnetz, Einzelraumregler, Luftdurchlässe. Nicht förderfähig: Reine Abluftanlagen ohne Wärmerückgewinnung.
Solarthermie (ohne Heizungsunterstützung)
Solarthermie-Anlagen zur reinen Warmwasserbereitung (ohne Heizungsunterstützung) werden mit 15 % über BAFA BEG EM gefördert. Anforderung: Kollektorfläche ≥ 3 m², Solar Keymark Zertifikat. Heizungsunterstützende Solarthermie läuft über KfW 458 (30 % Grundförderung).
Heizungsoptimierung (Anlagentechnik)
- Hydraulischer Abgleich: Einstellung der Heizungsanlage für optimale Wärmeverteilung. Förderfähig als Einzelmaßnahme oder Nebenkostenposition bei Heizungstausch.
- Hocheffizienzpumpen: Austausch ungeregelter Heizungs- und Warmwasserzirkulationspumpen gegen Hocheffizienzpumpen (EEI ≤ 0,23).
- Flächenheizung nachrüsten: Fußboden- oder Wandheizung in Bestandsgebäuden (Voraussetzung für Niedertemperatur-Wärmepumpen).
- Pufferspeicher / Warmwasserspeicher: Nur in Kombination mit förderfähiger Heizungsanlage (KfW 458).
Beispiel: Praxis-Beispiel: Kombination Anlagentechnik Kapitalanleger erwirbt Mehrfamilienhaus (Baujahr 1985, 6 WE). Maßnahmen: (1) Wärmepumpe (KfW 458, 30 % Grundförderung), (2) Hydraulischer Abgleich + Hocheffizienzpumpen (BAFA BEG EM, 15 %), (3) Dezentrale Lüftungsgeräte in 2 WE (BAFA BEG EM, 15 %). Fördervolumen insgesamt: ca. 35.000 Euro bei 150.000 Euro Gesamtinvestition.
Technische Mindestanforderungen & Nachweispflichten
Alle Einzelmaßnahmen müssen die Technischen Mindestanforderungen (TMA) der BEG erfüllen. Diese sind in den Merkblättern des BAFA bzw. der KfW detailliert aufgeführt. Die wichtigsten Nachweispflichten:
| Dokument | Zweck | Einreichung |
|---|---|---|
| Technische Projektbeschreibung (TPB) | Bestätigung durch Fachunternehmen oder Energieberater, dass TMA eingehalten werden. | Vor Vorhabenbeginn mit Antrag (BAFA/KfW-Portal). |
| Rechnung & Zahlungsnachweis | Nachweis förderfähiger Kosten. Eigenleistung ist nicht förderfähig. | Nach Abschluss, innerhalb Verwendungsnachweis-Frist (i.d.R. 12 Monate nach Zusage). |
| U-Wert-Berechnung (Gebäudehülle) | Berechnung nach DIN EN ISO 6946 oder bauaufsichtliche Zulassung (abZ). | Teil der TPB oder als Anlage. |
| JAZ-Nachweis (Wärmepumpe) | Jahresarbeitszahl nach VDI 4650 oder Prüfzeugnis (z. B. EHPA, KEYMARK). | Teil der TPB (KfW 458). |
| Emissions-Messprotokoll (Biomasse) | Erstinbetriebnahme-Messung durch Schornsteinfeger. | Innerhalb 12 Monate nach Inbetriebnahme. |
Wichtig: Die TPB muss von einem Fachunternehmen oder einem Energieberater (Energieeffizienz-Experten-Liste) erstellt werden. Bei Heizungsanlagen (KfW 458) ist zusätzlich ein Fachunternehmer-Nachweis (Eintrag in Installateurverzeichnis) erforderlich.
Hinweis: Energieberater-Pflicht: Bei Kombination mehrerer Einzelmaßnahmen oder bei geplanter Gesamtinvestition 300.000 Euro empfiehlt das BAFA die Hinzuziehung eines Energieberaters. Beratungskosten sind über BAFA Energieberatung Wohngebäude mit 80 % (max. 1.300 Euro bei Ein-/Zweifamilienhaus) förderfähig.
Kombinationsmöglichkeiten & Fördergrenzen
Einzelmaßnahmen sind innerhalb eines Förderprogramms kombinierbar. Die Förderhöchstgrenzen gelten pro Programm und pro Kalenderjahr:
- BAFA BEG EM (Gebäudehülle + Anlagentechnik): max. 60.000 Euro Zuschuss pro WE und Kalenderjahr (entspricht 400.000 Euro förderfähigen Kosten bei 15 %).
- KfW 458 (Heizung): max. 30.000 Euro förderfähige Kosten pro WE, also max. 21.000 Euro Zuschuss (bei 70 %).
- BAFA + KfW kombiniert: Heizung über KfW 458, Gebäudehülle über BAFA BEG EM – volle Förderhöchstgrenzen beider Programme nutzbar.
Nicht kombinierbar: Einzelmaßnahmen-Förderung und Effizienzhaus-Förderung (KfW 261) für dieselbe Maßnahme. Wird ein Gebäude bereits als Effizienzhaus gefördert, können nachträglich keine Einzelmaßnahmen mehr beantragt werden. Ausnahme: Einzelmaßnahmen an anderen Gebäuden im Portfolio.
Fördergrenzen bei Mehrfamilienhäusern
Die Förderhöchstgrenzen gelten pro Wohneinheit. Bei einem 10-WE-Mehrfamilienhaus sind theoretisch bis zu 600.000 Euro BAFA-Zuschuss (10 × 60.000 Euro) + 210.000 Euro KfW 458-Zuschuss (10 × 21.000 Euro) möglich – insgesamt 810.000 Euro. In der Praxis limitieren jedoch die tatsächlichen Kosten und die Pflicht zur Wirtschaftlichkeit (§ 559 BGB Modernisierungsumlage) die Förderhöhe.
Tipp: Rendite-Optimierung: Teilen Sie umfangreiche Sanierungen auf zwei Kalenderjahre auf (z. B. Dämmung 2026, Heizung 2027), um die jährlichen Förderhöchstgrenzen beider Jahre auszuschöpfen. Beachten Sie jedoch, dass die Antragstellung vor Vorhabenbeginn erfolgen muss.
Antragstellung & Fristen
Die Antragstellung erfolgt elektronisch und muss vor Vorhabenbeginn eingereicht werden. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss eines Lieferungs- oder Leistungsvertrags (nicht Planungsauftrag oder Angebot).
Antragsprozess BAFA BEG EM
- Registrierung im BAFA-Portal unter bafa.de (Login mit Unternehmens- oder Privat-Account).
- Upload Technische Projektbeschreibung (TPB): Vom Fachunternehmen oder Energieberater ausgefüllt.
- Kostenvoranschlag hochladen: Detaillierte Aufstellung förderfähiger Positionen.
- Antragstellung: Nach Prüfung (i.d.R. 4–8 Wochen) erhalten Sie einen Zuwendungsbescheid.
- Vorhabenbeginn: Erst nach Eingang des Zuwendungsbescheids darf der Vertrag unterzeichnet werden. Ausnahme: Maßnahmenbeginn auf eigenes Risiko nach Antragseingang (nicht empfohlen).
- Verwendungsnachweis: Nach Abschluss Rechnungen, Zahlungsnachweise, Fotos hochladen. Frist: 12 Monate nach Zuwendungsbescheid.
Antragsprozess KfW 458
- Registrierung im KfW-Zuschussportal unter kfw.de/458.
- Bestätigung zum Antrag (BzA): Vom Energieberater (NICHT vom Heizungsbauer allein) erstellt. Enthält technische Nachweise (JAZ, Kältemittel, Anlagenhydraulik).
- Antragstellung mit BzA: Upload im KfW-Portal.
- Zusage: I.d.R. innerhalb 3–6 Wochen. Vorhabenbeginn erst nach Zusage.
- Bestätigung nach Durchführung (BnD): Vom Energieberater nach Inbetriebnahme erstellt. Nachweis der fachgerechten Installation.
- Auszahlung: Nach Upload BnD + Rechnungen (Frist: 36 Monate nach Zusage, Heizungsanlagen i.d.R. 24 Monate).
Achtung: Vorzeitiger Maßnahmenbeginn: Ein Vertragschluss vor Antragstellung führt zur sofortigen Ablehnung des Antrags. Planungsleistungen (Energieberater-Honorar, Bauantrag) sind erlaubt, aber der eigentliche Liefer- oder Leistungsvertrag (Dämmung, Heizung) darf erst nach Antragseingang bzw. Zusage unterschrieben werden.
Wirtschaftlichkeit & Renditebetrachtung für Kapitalanleger
Einzelmaßnahmen rechnen sich für Kapitalanleger nur, wenn die Kapitalbindung und die Amortisationsdauer in ein realistisches Verhältnis zur Mietsteigerungs-Möglichkeit (§ 559 BGB) und zur Wertsteigerung gesetzt werden können. Die folgende Tabelle gibt Richtwerte für typische Maßnahmen (Stand 2026, Mehrfamilienhaus, Baujahr 1980–1995).
| Maßnahme | Investition (€/m² Wfl.) | Förderquote | Amortisation (Jahre) | Wertsteigerung (% Invest) |
|---|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft/Wasser) | 120–180 | 30–55 % | 12–18 | 80–100 % |
| Außenwand-WDVS (16 cm) | 140–200 | 15 % | 18–25 | 60–80 % |
| Fenster 3-fach (inkl. Montage) | 450–650 €/Fenster | 15–20 % | 20–30 | 50–70 % |
| Dach-/Geschossdeckendämmung | 50–90 | 15 % | 8–12 | 90–110 % |
| Lüftungsanlage (dezentral) | 80–120 | 15 % | 15–20 | 40–60 % |
Rendite-Hebel: Die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) erlaubt Ihnen, 8 % der Investitionskosten (abzüglich Förderung und Instandhaltungsanteil) auf die Jahresnettomiete umzulegen. Bei einer 100.000-Euro-Investition (nach Förderung 85.000 Euro) können Sie 6.800 Euro/Jahr auf die Mieter umlegen – bei 6 Wohneinheiten ca. 94 Euro Mieterhöhung pro WE und Monat. Prüfen Sie jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete (Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB) und regionale Mietpreisbremsen.
Hinweis: Steuerliche Behandlung: Förderzuschüsse (BAFA, KfW) sind steuerpflichtige Betriebseinnahmen (bei gewerblichem Immobilienhandel) bzw. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (bei Buy-&-Hold-Anlegern). Sie mindern die abschreibungsfähigen Anschaffungs-/Herstellungskosten. Lassen Sie sich von einem Steuerberater zur optimalen AfA-Gestaltung (§ 7 EStG) beraten.