Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterscheidet zwischen Gesamtsanierungen zum Effizienzhaus-Standard und energetischen Einzelmaßnahmen. Für Kapitalanleger bieten Einzelmaßnahmen größere Flexibilität bei der Renditeoptimierung: Sie können gezielt Bauteile mit kurzer Amortisation fördern lassen, ohne das gesamte Gebäude auf einen Effizienzhaus-Standard heben zu müssen. Dieses Glossar listet alle förderfähigen Einzelmaßnahmen nach BAFA BEG EM (Einzelmaßnahmen) und KfW 458 (Heizung) systematisch auf – inklusive technischer Mindestanforderungen, Zuschusshöhen und Kombinationsregeln. Stand: 2026.
Überblick: Einzelmaßnahmen vs. Komplettsanierung
Die BEG kennt zwei Förderwege: Systemische Sanierung (KfW 261, Ziel: Effizienzhaus 55/70/85/Denkmal) und Einzelmaßnahmen (BAFA BEG EM, KfW 458). Einzelmaßnahmen eignen sich besonders für:
Portfolio-Optimierung: Gezielte Maßnahmen in vermieteten Bestandsobjekten ohne Leerstandszeiten.
Kurze Amortisation: Heizungstausch oder Dämmung der obersten Geschossdecke rentieren sich oft schneller als ein Volleffizienzhaus.
Budget-Kontrolle: Einzelmaßnahmen lassen sich stufenweise umsetzen, Kapitalbindung bleibt kalkulierbar.
Denkmalschutz: Wo Effizienzhaus-Standards nicht erreichbar sind, bleiben Einzelmaßnahmen oft die einzige Förderoption.
Nachteil: Die Fördersätze liegen in der Regel niedriger als bei systemischer Sanierung (15–20 % Grundförderung statt bis zu 45 % bei KfW 261 mit iSFP-Bonus). Dennoch erzielen Einzelmaßnahmen häufig bessere Eigenkapitalrenditen, da die Gesamtinvestition geringer ausfällt.
Förderfähige Einzelmaßnahmen: Gebäudehülle
Alle Gebäudehüllen-Maßnahmen werden über BAFA BEG EM gefördert. Grundförderung: 15 % der förderfähigen Kosten, maximal 60.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit und Kalenderjahr (bei Nichtwohngebäuden gelten abweichende Grenzen). Die folgenden Maßnahmen sind kombinierbar.
Dämmung der Gebäudehülle
Bauteil | U-Wert-Anforderung | Hinweise |
|---|---|---|
Außenwand (WDVS, Vorhangfassade, Kerndämmung) | ≤ 0,20 W/(m²·K) | Förderfähig ab 1 m² (z. B. Teilflächen bei Denkmal). |
Dach / oberste Geschossdecke | ≤ 0,14 W/(m²·K) | Inkl. Aufsparrendämmung, Einblasdämmung. |
Kellerdecke / Bodenkeller | ≤ 0,25 W/(m²·K) | Auch erdberührte Wände, Perimeterdämmung. |
Geschossdecke (beheizter Keller) | ≤ 0,25 W/(m²·K) | Nur wenn Keller beheizt ist. |
Nebenkostenregelung: Gerüst, Putz, Anstrich, Baustelleneinrichtung sind förderfähig, sofern sie für die Dämmmaßnahme zwingend erforderlich sind. Keine Förderung für reine Instandsetzung (z. B. Risse ausbessern ohne Dämmung).
Fenster, Außentüren, Tore
Bauteil | U-Wert-Anforderung | Besonderheiten |
|---|---|---|
Fenster (3-fach-Verglasung) | ≤ 0,95 W/(m²·K) | Auch Dachflächenfenster, Glasanbauten (Wintergarten). |
Außentüren (opake Türen) | ≤ 1,30 W/(m²·K) | Inkl. Haustür, Kellertür (wenn Grenze beheizt/unbeheizt). |
Tore (Garagen, Tiefgaragen) | ≤ 1,70 W/(m²·K) | Nur bei beheizten Garagen. |
Montagebonus: Wird der Fenstertausch von einem Fachunternehmen mit RAL-Gütezeichen Fenster-Montage durchgeführt, erhöht sich die Förderung auf 20 %. Dies gilt nicht für Eigenleistung oder Unternehmen ohne RAL-Zertifikat.
Förderfähige Einzelmaßnahmen: Heizungstechnik (KfW 458)
Seit 2024 läuft die Heizungsförderung ausschließlich über KfW 458 (Zuschuss) oder KfW 358/359 (zinsgünstiger Ergänzungskredit). Die Fördersätze liegen deutlich höher als bei BAFA BEG EM, unterliegen aber strengeren Voraussetzungen (z. B. Einkommensgrenze für Klimageschwindigkeits-Bonus).
Förderfähige Heizsysteme
Technologie | Grundförderung | Max. Fördersatz (mit Boni) | Anforderungen |
|---|---|---|---|
Wärmepumpe (Luft/Wasser, Sole/Wasser, Wasser/Wasser) | 30 % | 70 % | JAZ ≥ 2,7 (Luft/Wasser), ≥ 3,8 (Sole/Wasser). Natürliche Kältemittel (GWP < 150): +5 % Bonus. |
Biomasse-Heizung (Pellet, Hackschnitzel) | 30 % | 70 % | Emissionsgrenzwerte Stufe 2 (BImSchV). Pufferspeicher ≥ 30 l/kW (Pellet). |
Solarthermie (Heizungsunterstützung) | 30 % | 70 % | Solar Keymark Zertifikat. Kollektorfläche ≥ 7 m² (Ein- bis Zweifamilienhaus). |
Brennstoffzellen-Heizung | 30 % | 70 % | Elektrischer Wirkungsgrad ≥ 32 %, Wärmenutzungsgrad ≥ 25 %. |
Wärmenetz-Anschluss (erneuerbar ≥ 65 %) | 30 % | 70 % | Wärmeliefervertrag + Nachweis 65 % erneuerbare Energien oder Abwärme. |
Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas/Öl-Spitzenlast) | 30 % | 70 % | Nur wenn Wärmepumpe ≥ 65 % Jahresheizarbeit erbringt. Fossiler Kessel nur Spitzenlast. |
Boni & Zuschläge (KfW 458)
Klimageschwindigkeits-Bonus (20 %): Bei Austausch funktionstüchtiger Öl-, Kohle-, Gas-Etagenheizung oder Nachtspeicherheizung. Einkommensgrenze: 90.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen (bei Kapitalanlegern: Einkünfte aus Vermietung zählen mit). Befristung: Antragstellung bis 31.12.2028.
Einkommensbonus (30 %): Nur für selbstnutzende Eigentümer mit Einkommen ≤ 40.000 Euro/Jahr. Für Kapitalanleger nicht relevant.
Effizienz-Bonus (5 %): Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel (z. B. Propan R290, CO₂ R744) oder Erd-/Wasserwärmepumpen mit JAZ ≥ 4,5.
Max. Fördersatz: Die Summe aller Boni ist auf 70 % gedeckelt. Förderfähige Kosten: max. 30.000 Euro pro Wohneinheit, also maximal 21.000 Euro Zuschuss (bei 70 %).
Förderfähige Einzelmaßnahmen: Anlagentechnik (BAFA BEG EM)
Neben Gebäudehülle und Heizung fördert das BAFA BEG EM weitere Anlagentechnik mit 15 % Grundförderung (max. 60.000 Euro Zuschuss pro WE und Jahr). Diese Maßnahmen sind mit Hüllenmaßnahmen kombinierbar, müssen aber separat beantragt werden.
Lüftungsanlagen
Kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL) mit Wärmerückgewinnung: Wärmebereitstellungsgrad ≥ 80 %. Förderfähig sind zentrale und dezentrale Anlagen, inkl. Kanalnetz, Einzelraumregler, Luftdurchlässe. Nicht förderfähig: Reine Abluftanlagen ohne Wärmerückgewinnung.
Solarthermie (ohne Heizungsunterstützung)
Solarthermie-Anlagen zur reinen Warmwasserbereitung (ohne Heizungsunterstützung) werden mit 15 % über BAFA BEG EM gefördert. Anforderung: Kollektorfläche ≥ 3 m², Solar Keymark Zertifikat. Heizungsunterstützende Solarthermie läuft über KfW 458 (30 % Grundförderung).
Heizungsoptimierung (Anlagentechnik)
Hydraulischer Abgleich: Einstellung der Heizungsanlage für optimale Wärmeverteilung. Förderfähig als Einzelmaßnahme oder Nebenkostenposition bei Heizungstausch.
Hocheffizienzpumpen: Austausch ungeregelter Heizungs- und Warmwasserzirkulationspumpen gegen Hocheffizienzpumpen (EEI ≤ 0,23).
Flächenheizung nachrüsten: Fußboden- oder Wandheizung in Bestandsgebäuden (Voraussetzung für Niedertemperatur-Wärmepumpen).
Pufferspeicher / Warmwasserspeicher: Nur in Kombination mit förderfähiger Heizungsanlage (KfW 458).
Technische Mindestanforderungen & Nachweispflichten
Alle Einzelmaßnahmen müssen die Technischen Mindestanforderungen (TMA) der BEG erfüllen. Diese sind in den Merkblättern des BAFA bzw. der KfW detailliert aufgeführt. Die wichtigsten Nachweispflichten:
Dokument | Zweck | Einreichung |
|---|---|---|
Technische Projektbeschreibung (TPB) | Bestätigung durch Fachunternehmen oder Energieberater, dass TMA eingehalten werden. | Vor Vorhabenbeginn mit Antrag (BAFA/KfW-Portal). |
Rechnung & Zahlungsnachweis | Nachweis förderfähiger Kosten. Eigenleistung ist nicht förderfähig. | Nach Abschluss, innerhalb Verwendungsnachweis-Frist (i.d.R. 12 Monate nach Zusage). |
U-Wert-Berechnung (Gebäudehülle) | Berechnung nach DIN EN ISO 6946 oder bauaufsichtliche Zulassung (abZ). | Teil der TPB oder als Anlage. |
JAZ-Nachweis (Wärmepumpe) | Jahresarbeitszahl nach VDI 4650 oder Prüfzeugnis (z. B. EHPA, KEYMARK). | Teil der TPB (KfW 458). |
Emissions-Messprotokoll (Biomasse) | Erstinbetriebnahme-Messung durch Schornsteinfeger. | Innerhalb 12 Monate nach Inbetriebnahme. |
Wichtig: Die TPB muss von einem Fachunternehmen oder einem Energieberater (Energieeffizienz-Experten-Liste) erstellt werden. Bei Heizungsanlagen (KfW 458) ist zusätzlich ein Fachunternehmer-Nachweis (Eintrag in Installateurverzeichnis) erforderlich.
Kombinationsmöglichkeiten & Fördergrenzen
Einzelmaßnahmen sind innerhalb eines Förderprogramms kombinierbar. Die Förderhöchstgrenzen gelten pro Programm und pro Kalenderjahr:
BAFA BEG EM (Gebäudehülle + Anlagentechnik): max. 60.000 Euro Zuschuss pro WE und Kalenderjahr (entspricht 400.000 Euro förderfähigen Kosten bei 15 %).
KfW 458 (Heizung): max. 30.000 Euro förderfähige Kosten pro WE, also max. 21.000 Euro Zuschuss (bei 70 %).
BAFA + KfW kombiniert: Heizung über KfW 458, Gebäudehülle über BAFA BEG EM – volle Förderhöchstgrenzen beider Programme nutzbar.
Nicht kombinierbar: Einzelmaßnahmen-Förderung und Effizienzhaus-Förderung (KfW 261) für dieselbe Maßnahme. Wird ein Gebäude bereits als Effizienzhaus gefördert, können nachträglich keine Einzelmaßnahmen mehr beantragt werden. Ausnahme: Einzelmaßnahmen an anderen Gebäuden im Portfolio.
Fördergrenzen bei Mehrfamilienhäusern
Die Förderhöchstgrenzen gelten pro Wohneinheit. Bei einem 10-WE-Mehrfamilienhaus sind theoretisch bis zu 600.000 Euro BAFA-Zuschuss (10 × 60.000 Euro) + 210.000 Euro KfW 458-Zuschuss (10 × 21.000 Euro) möglich – insgesamt 810.000 Euro. In der Praxis limitieren jedoch die tatsächlichen Kosten und die Pflicht zur Wirtschaftlichkeit (§ 559 BGB Modernisierungsumlage) die Förderhöhe.
Antragstellung & Fristen
Die Antragstellung erfolgt elektronisch und muss vor Vorhabenbeginn eingereicht werden. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss eines Lieferungs- oder Leistungsvertrags (nicht Planungsauftrag oder Angebot).
Antragsprozess BAFA BEG EM
Registrierung im BAFA-Portal unter bafa.de (Login mit Unternehmens- oder Privat-Account).
Upload Technische Projektbeschreibung (TPB): Vom Fachunternehmen oder Energieberater ausgefüllt.
Kostenvoranschlag hochladen: Detaillierte Aufstellung förderfähiger Positionen.
Antragstellung: Nach Prüfung (i.d.R. 4–8 Wochen) erhalten Sie einen Zuwendungsbescheid.
Vorhabenbeginn: Erst nach Eingang des Zuwendungsbescheids darf der Vertrag unterzeichnet werden. Ausnahme: Maßnahmenbeginn auf eigenes Risiko nach Antragseingang (nicht empfohlen).
Verwendungsnachweis: Nach Abschluss Rechnungen, Zahlungsnachweise, Fotos hochladen. Frist: 12 Monate nach Zuwendungsbescheid.
Antragsprozess KfW 458
Registrierung im KfW-Zuschussportal unter kfw.de/458.
Bestätigung zum Antrag (BzA): Vom Energieberater (NICHT vom Heizungsbauer allein) erstellt. Enthält technische Nachweise (JAZ, Kältemittel, Anlagenhydraulik).
Antragstellung mit BzA: Upload im KfW-Portal.
Zusage: I.d.R. innerhalb 3–6 Wochen. Vorhabenbeginn erst nach Zusage.
Bestätigung nach Durchführung (BnD): Vom Energieberater nach Inbetriebnahme erstellt. Nachweis der fachgerechten Installation.
Auszahlung: Nach Upload BnD + Rechnungen (Frist: 36 Monate nach Zusage, Heizungsanlagen i.d.R. 24 Monate).
Wirtschaftlichkeit & Renditebetrachtung für Kapitalanleger
Einzelmaßnahmen rechnen sich für Kapitalanleger nur, wenn die Kapitalbindung und die Amortisationsdauer in ein realistisches Verhältnis zur Mietsteigerungs-Möglichkeit (§ 559 BGB) und zur Wertsteigerung gesetzt werden können. Die folgende Tabelle gibt Richtwerte für typische Maßnahmen (Stand 2026, Mehrfamilienhaus, Baujahr 1980–1995).
Maßnahme | Investition (€/m² Wfl.) | Förderquote | Amortisation (Jahre) | Wertsteigerung (% Invest) |
|---|---|---|---|---|
Wärmepumpe (Luft/Wasser) | 120–180 | 30–55 % | 12–18 | 80–100 % |
Außenwand-WDVS (16 cm) | 140–200 | 15 % | 18–25 | 60–80 % |
Fenster 3-fach (inkl. Montage) | 450–650 €/Fenster | 15–20 % | 20–30 | 50–70 % |
Dach-/Geschossdeckendämmung | 50–90 | 15 % | 8–12 | 90–110 % |
Lüftungsanlage (dezentral) | 80–120 | 15 % | 15–20 | 40–60 % |
Rendite-Hebel: Die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) erlaubt Ihnen, 8 % der Investitionskosten (abzüglich Förderung und Instandhaltungsanteil) auf die Jahresnettomiete umzulegen. Bei einer 100.000-Euro-Investition (nach Förderung 85.000 Euro) können Sie 6.800 Euro/Jahr auf die Mieter umlegen – bei 6 Wohneinheiten ca. 94 Euro Mieterhöhung pro WE und Monat. Prüfen Sie jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete (Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB) und regionale Mietpreisbremsen.