BEG-Förderung 2025/2026: Trends, Änderungen & Förderquoten für Mehrfamilienhaus-Investoren

Die Förderquoten für MFH-Sanierungen hängen von der gewählten Förderstrategie ab. Bei KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung) erhalten Sie einen Tilgungszuschuss von 5–20 % je nach Effizienzhaus-Standard (EH 85 bis EH 40), plus zusätzliche Boni für Worst Performing Building (+10 %), serielle Sanierung (+15 %) oder EE-/NH-Klasse (+5 %). Bei BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM) liegt die Grundförderung bei 15 % mit optionalem iSFP-Bonus (+5 %), maximal 20 %. Die KfW-458-Heizungsförderung deckt 30 % Grundförderung plus Boni (Klimageschwindigkeit, Einkommen, Effizienz) bis zu 70 % Gesamtförderung ab.

Tipp: Entscheidend ist die Kombinations-Strategie: KfW 261 für die Gebäudehülle-Komplettsanierung (höhere Tilgungszuschüsse, aber strengere EH-Anforderungen) vs. BAFA EM für Einzelmaßnahmen (flexibler, aber niedrigere Quoten). Bei Mehrfamilienhäusern sind Kombinationen aus beiden Programmen oft wirtschaftlich optimal.

• KfW 261 Tilgungszuschuss: EH 85 = 5 %, EH 70 = 10 %, EH 55 = 15 %, EH 40 = 20 %
• Zusatz-Boni (kumulierbar): WPB +10 %, SerSan +15 %, EE-/NH-Klasse +5 %
• BAFA EM Grundförderung: 15 % (Hülle, Anlagentechnik); mit iSFP-Bonus 20 %
• KfW 458 Heizung: 30 % Basis, bis 70 % mit Boni; max. 15.000 € pro WE (2.–6. WE)

Die bisherige BEG-Förderung (ALT-Regelwerk) war am 8. Juli 2026 in Kraft, an diesem Datum hat der Haushaltsausschuss des Bundestages eine umfassende BEG-Reform beschlossen. Das KfW-Antragsportal ging am Abend des 8. Juli 2026 offline und war bis etwa 21. Juli 2026 für Neuanträge nicht verfügbar. Während dieser Umstellungsphase (9.–20. Juli 2026) konnten nur Anträge mit bereits erstellten (g)BzA-Nummern (KfW) oder TPB-Nummern (BAFA) eingereicht werden — jeweils bis zu strikten Fristen (KfW bis 20.07.2026, 20:00 Uhr; BAFA bis 20.07.2026, 23:59 Uhr).

Achtung: Stand 18. Juli 2026: Die alten Konditionen gelten nur noch bis zum 20. Juli 2026 für Antragsteller mit gültiger (g)BzA/TPB. Ab dem 21. Juli 2026 sind AUSSCHLIESSLICH die neuen Förderbedingungen relevant. Ohne gültige (g)BzA/TPB ist in der Umstellungsphase keine neue Antragstellung möglich.

Die neuen BEG-Konditionen ab 21. Juli 2026 bringen Änderungen in Fördersätzen, Kostengrenzen und Boni-Struktur mit sich — insbesondere beim Einkommensbonus (gestaffelt statt einheitlich 30 %), der Heizungsförderung (förderfähige Kosten degressive Absenkung) und dem Klimageschwindigkeitsbonus (von 20 % auf 16 %, dann halbjährlich −4 PP). Der Ergänzungskredit KfW 358/359 war von der Umstellung NICHT betroffen und läuft unverändert weiter.

Antragsberechtigt für KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung) sind: Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), freiberuflich Tätige, Körperschaften und Anstalten öffentlichen Rechts (z. B. Kommunen, Kammern), gemeinnützige Organisationen (einschließlich Kirchen), Unternehmen (auch Einzelunternehmer) und Wohnungsbaugenossenschaften. Kommunale Gebietskörperschaften nutzen stattdessen das Programm KfW 264 (BEG Kommunen Kredit).

Bei KfW 458 (Heizungsförderung) sind grundsätzlich die gleichen Antragsteller berechtigt — besonders relevant sind Privatpersonen und WEG. Allerdings gelten Einschränkungen für die Boni: Der Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind nur für selbstnutzende Eigennutzer verfügbar, nicht für Vermieter. Das bedeutet: Eine WEG kann die Grundförderung und den Effizienzbonus (Wärmepumpe natürliches Kältemittel) nutzen, vermietende Einzeleigentümer erhalten nur diese Basis-Sätze.

• KfW 261 + KfW 458: Privatpersonen, WEG, Genossenschaften, Unternehmen, gemeinnützige Organisationen
• Bonus-Berechtigung KfW 458 (Klima + Einkommen): Nur selbstnutzende Eigentümer, nicht Vermieter
• WEG-Besonderheit: Basisantrag für Gemeinschaftseigentum (alle Wohneinheiten) + Zusatzanträge einzelner selbstnutzender Eigentümer für Bonus-Erhöhung möglich
• Kommunen: nutzen KfW 264 statt KfW 261 für Mehrfamilienhäuser im Eigentum

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein von einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten erstellter, gebäudespezifischer Stufenplan für energetische Sanierungen über 10–15 Jahre. Für Mehrfamilienhäuser bringt der iSFP konkrete finanzielle Vorteile: Ein +5 % Förderbonus auf ALLE BAFA-Einzelmaßnahmen (Gebäudehülle, Anlagentechnik) und die Verdoppelung der förderfähigen Kostengrenze von 30.000 € auf 60.000 € pro Wohneinheit. Das bedeutet bei einem 6-Parteien-Haus mit gezielten Maßnahmen (z. B. Fassadendämmung + Heizungsoptimierung) potenziell 60.000 € statt 30.000 € BAFA-Kostendeckel.

Beispiel: Beispiel: MFH 6 WE, Fassadendämmung 120.000 € Gesamtkosten. Ohne iSFP: BAFA-Limit 30.000 €/WE = 180.000 € gesamt, 15 % Förderung = 27.000 € Zuschuss. Mit iSFP: 60.000 €/WE = 360.000 € limit, 20 % Förderung (15 % + 5 % Bonus) = 72.000 € Zuschuss — ein Mehrgewinn von 45.000 €.

• +5 % BAFA-Bonus auf Hülle, Anlagentechnik, Heizungsoptimierung (bei BAFA EM)
• Kostendeckel verdoppelt: 30.000 € → 60.000 € pro WE (BAFA EM), nur mit iSFP
• Langfristiger Plan: 10–15 Jahre Gültigkeit, klare Maßnahmen-Priorisierung
• iSFP-Kosten BAFA-zuschussfähig: 50 % der Beratungskosten, max. 850 € (ab 3 WE), seit 06.08.2024 reduziert
• Keine Doppelförderung: iSFP-Bonus gilt NICHT für KfW 458 Heizungstausch, nur BAFA-Einzelmaßnahmen

Die richtige Reihenfolge hängt vom Baujahr und dem Defekt-Status ab. Bei Episoden A–D (vor 1957) ist die Hülle idealerweise ZUERST zu sanieren, weil die Heizlast ohne Sanierung sehr hoch ist (150–220 W/m²) und eine Wärmepumpe danach nur mit hohen Vorlauftemperaturen (55–65 °C) wirtschaftlich laufen würde — das senkt die JAZ deutlich und macht die BAFA-Förderung grenzwertig. Eine vorherige Fassadendämmung + Dach + Fenster kann die Heizlast um 50–70 % reduzieren, sodass die WP kleiner und effizienter wird.

Bei Episoden E–F (1958–1978) ist ein paralleler Plan über 2–3 Jahre oft wirtschaftlich optimal: Wenn die alte Heizung noch funktioniert, können Sie die iSFP-Einzelmaßnahmen beginnen (Fassade, Fenster, Dach über BAFA EM); die Heizung kommt dann in 1–2 Jahren über KfW 458 nach, wenn die Hülle teilweise verbessert ist. Wenn die Heizung jedoch defekt oder ≥20 Jahre alt ist, lohnt sich ein Heizungstausch ZUERST, um Ausfallrisiko zu minimieren — die Hüllensanierung folgt dann in den nächsten Jahren ohne Zeitdruck.

• Baujahr <1957 ohne Heizungsdefekt: Hülle zuerst, dann WP (bessere JAZ, kleinere Dimensionierung)
• Baujahr 1958–1978, Heizung funktioniert: Parallel-Plan mit iSFP (beide Programme kombinierbar)
• Heizung defekt oder >20 Jahre: Heizungstausch sofort (Ausfallschutz + 65-%-EE-Pflicht-Vorbereitung), Hülle folgt
• 65-%-EE-Pflicht ab 2026/2028: Bei fossil noch laufender Heizung müssen Sie Defekt-Szenario einplanen — zeitnahe Tausch-Planung ist strategisch sinnvoll
• Kostenorientiert: Hülle hat 40–60 Jahre Lebensdauer, WP nur 18–22 Jahre — langfristige Wirtschaftlichkeit spricht für Hülle-Priorisierung, aber kurzfristige Rendite oft für Heizung zuerst