Steuerbonus energetische Sanierung (§ 35c EStG): Die wichtigsten Antworten 2026

§ 35c EStG gewährt eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen an Wohngebäuden. Anders als ein Zuschuss mindert sie direkt Ihre Steuerschuld bei der Einkommensteuer. Sie erhalten also kein Geld von KfW oder BAFA, sondern zahlen weniger Steuern.

Begünstigt sind Maßnahmen, die nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 01.01.2030 abgeschlossen werden. Wer die Förderung nutzen will, sollte Verzögerungen einplanen: Eine Maßnahme, die erst 2030 fertig wird, ist nicht mehr begünstigt, auch wenn sie 2029 begonnen wurde.

Der Steuerbonus gilt nur für ein selbst genutztes Gebäude in der EU oder im EWR, das bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Maßgeblich ist der Herstellungsbeginn des Gebäudes, nicht das Kaufdatum. Auch eine Eigentumswohnung ist begünstigt, wenn Sie sie selbst bewohnen.

Eine Vermietung schließt den Bonus aus: Für eine komplett vermietete Wohnung können Sie § 35c nicht nutzen. Bei einem Zweifamilienhaus mit einer selbst bewohnten und einer vermieteten Einheit ist nur der selbst genutzte Teil begünstigt. Die Kosten müssen dann aufgeteilt werden, meist nach Wohnfläche.

• Gebäude älter als zehn Jahre bei Beginn der Maßnahme

• Selbstnutzung durch den Eigentümer, auch Zweitwohnsitz oder unentgeltliche Überlassung an Angehörige

• Lage in der EU oder im EWR

• Eigentümer sind Steuerpflichtige mit Einkommensteuerschuld

Förderfähig sind laut § 35c EStG die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, der Austausch von Fenstern und Außentüren, die Erneuerung oder der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung der Heizungsanlage, der Einbau digitaler Systeme zur Energieoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen (älter als zwei Jahre).

Auch Kosten für einen Energieberater sind begünstigt, wenn er die Maßnahme begleitet. Die technischen Mindestanforderungen entsprechen im Wesentlichen denen der BEG-Einzelmaßnahmen, etwa ein U-Wert von höchstens 0,95 W/(m²·K) bei Fenstern. Ihr Fachunternehmen bescheinigt die Einhaltung.

Nicht begünstigt sind reine Schönheitsreparaturen, Photovoltaik-Anlagen und Stromspeicher sowie Neubauten.

Die Steuerermäßigung beträgt 7 % der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme, 7 % im Folgejahr und 6 % im dritten Jahr. Zusammen sind das 20 %. Der Höchstbetrag liegt bei 200.000 € förderfähigen Aufwendungen und damit bei 40.000 € Steuerermäßigung je Objekt (Stand 2026).

Der Höchstbetrag gilt je Objekt, nicht je Maßnahme. Sie können mehrere Maßnahmen am selben Haus kombinieren, solange die Summe 200.000 € nicht überschreitet. Die Jahresbeträge sind 14.000 €, 14.000 € und 12.000 €.

Aufwendungen für einen Energieberater zählen zu den begünstigten Kosten, wenn er eine energetische Maßnahme fachlich begleitet. Sie fallen unter denselben Satz von 20 % und denselben Höchstbetrag. Ein Honorar von 1.500 € ergibt also 300 € Steuerermäßigung.

Trennen Sie das Honorar sauber von den Handwerkerkosten. Die Rechnung des Beraters ist eine eigene Rechnung mit eigener Überweisung. Eine Bescheinigung ist für die Beratung selbst nicht nötig, wohl aber für die zugrunde liegende Maßnahme.

Für die Steuerermäßigung brauchen Sie eine Bescheinigung nach amtlichem Muster. Ein Fachunternehmen oder ein berechtigter Energieberater stellt sie aus. Die Bescheinigung bestätigt, dass die Mindestanforderungen erfüllt sind und die Maßnahme abgeschlossen ist.

Ohne Rechnung und unbare Überweisung gibt es keine Steuerermäßigung. Barzahlung, Anzahlung in bar oder Verrechnung mit anderen Leistungen sind schädlich. Reine Eigenleistung ist nicht begünstigt, da ein Fachunternehmen die Maßnahme ausführen muss. Ausnahme: Material, das ein Fachunternehmen verbaut, bleibt begünstigt.

Maßgeblich ist der Abschluss der Maßnahme, nicht das Datum der Rechnung oder der ersten Zahlung. Die Steuerermäßigung beginnt im Kalenderjahr des Abschlusses. Der Dreijahreszeitraum läuft dann über dieses und die beiden folgenden Jahre.

Beispiel: Sie zahlen im Dezember 2026 einen Abschlag von 20.000 €, die Maßnahme endet im März 2027. Der Dreijahreszeitraum beginnt dann 2027, nicht 2026.

Eine Förderkombination aus Steuerbonus und KfW- oder BAFA-Förderung ist für dieselben Kosten ausgeschlossen. Wer eine KfW-Förderung wie KfW 458 oder einen BAFA-Zuschuss erhält, kann für diese Aufwendungen § 35c nicht nutzen. Sie können aber verschiedene Maßnahmen getrennt fördern, etwa Heizung über KfW und Dach über den Steuerbonus.

Meine Einschätzung: Bei Dämmung und Fenstern lohnt der Steuerbonus, wenn Sie hohe Steuerschuld haben und keine vorherige Antragstellung wollen. Für Heizungen ist KfW 458 mit bis zu 70 % deutlich stärker. Rechnen Sie beides durch.

Bei Miteigentum zählt der Anteil im Grundbuch. Das FG Münster hat entschieden, dass der Anteil am Eigentum die Aufteilung bestimmt (laut Quelle nicht rechtskräftig). Zahlt ein Ehepartner mehr, ändert das nichts. Bei einer Eigentumswohnung ist nur das Sondereigentum und Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum begünstigt. Die Eigentümerversammlung muss die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum beschließen, und die Hausverwaltung muss Ihren Anteil bescheinigen.

Ziehen Sie innerhalb des Dreijahreszeitraums aus, entfällt die Ermäßigung für die Restjahre. Beispiel: Bei 12.000 € Gesamtbonus nutzen Sie 4.200 € und 4.200 €. Ziehen Sie im dritten Jahr aus, entfallen 3.600 €.