Energetische Sanierung steuerlich absetzen: §35c EStG als Alternative zu Fördermitteln

§35c EStG ("Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden") wurde mit dem Klimaschutzprogramm 2030 eingeführt und ist seit dem 1. Januar 2020 gültig. Die Regelung gilt für Maßnahmen, die zwischen 2020 und 2029 durchgeführt und abgeschlossen werden.

Kernanforderungen:

• Das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein (Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige).
• Es muss sich im EU/EWR-Raum befinden und vom Eigentümer selbst bewohnt werden.
• Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen ausgeführt werden.
• Eine Bescheinigung des Fachunternehmens gemäß amtlichem Muster (nach § 35c Abs. 4 EStG) muss dem Finanzamt vorgelegt werden.

Hinweis: Die Bescheinigung muss bestätigen, dass die Maßnahme den Mindestanforderungen der EnEV bzw. des GEG zum Zeitpunkt der Durchführung entspricht. Ohne diese Bescheinigung ist die Steuerermäßigung nicht möglich.

Die Steuerermäßigung ist nicht kombinierbar mit direkten Förderzuschüssen (KfW-Tilgungszuschüsse, BAFA BEG EM). Kredite ohne Tilgungszuschuss (z.B. KfW 270) sind hingegen kombinierbar.

Der Gesetzgeber definiert einen geschlossenen Katalog energetischer Maßnahmen. Absetzbar sind:

1. Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken

• Außenwanddämmung (WDVS, Vorhangfassade)
• Dachdämmung (Aufsparren-, Zwischensparren-, Untersparrendämmung)
• Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. Kellerdecke

2. Erneuerung von Fenstern und Außentüren

• Austausch von Fenstern (inkl. Verglasung und Rahmen)
• Austausch von Außentüren (inkl. Haustüren)

3. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage

• Dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
• Zentrale Lüftungsanlagen (z.B. kontrollierte Wohnraumlüftung)

4. Erneuerung der Heizungsanlage

• Austausch alter Öl- oder Gasheizungen gegen moderne Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Brennstoffzellenheizungen oder Gasbrennwerttechnik
• Achtung: Reine Ölheizungen ohne Hybridlösung sind seit 2026 faktisch nicht mehr absetzbar (GEG-Anforderungen 65 % erneuerbare Energie).

5. Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung

• Smart-Home-Systeme zur Heizungssteuerung, Verbrauchsmonitoring, smarte Thermostate

6. Optimierung bestehender Heizungsanlagen (älter als 2 Jahre)

• Hydraulischer Abgleich
• Dämmung von Rohrleitungen
• Austausch von Heizungspumpen (Hocheffizienzpumpen)
• Einbau von Flächenheizungen oder Niedertemperatur-Heizkörpern

Nicht absetzbar sind:

• Photovoltaikanlagen, Solarthermie (eigenständige EEG-Vergütung bzw. andere Förderung)
• Baunebenkosten (Architektenhonorar, Statik, Bauantrag)
• Eigenleistungen
• Maßnahmen an vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten (dort Abschreibung nach § 7 EStG möglich)

Die Steuerermäßigung nach §35c EStG beträgt 20 % der förderfähigen Aufwendungen, maximal jedoch 40.000 Euro pro Objekt. Die Verteilung erfolgt über drei Jahre:

Berechnungsbeispiel:

Ein Eigentümer investiert 2026 180.000 Euro in die Komplettsanierung (Dämmung, Fenster, Wärmepumpe). Die förderfähigen Kosten sind auf 200.000 Euro begrenzt. Die Steuerermäßigung beträgt:

• Jahr 2027 (1. Jahr): 180.000 € × 7 % = 12.600 € (unter dem Höchstbetrag von 14.000 €)
• Jahr 2028 (2. Jahr): 180.000 € × 7 % = 12.600 €
• Jahr 2029 (3. Jahr): 180.000 € × 6 % = 10.800 €
• Gesamtermäßigung: 36.000 € über drei Jahre

Wichtig: Die Steuerermäßigung wird direkt von der festgesetzten Einkommensteuer abgezogen (nicht vom zu versteuernden Einkommen). Ist die festgesetzte Steuer niedriger als der Jahresbetrag, verfällt die Differenz – ein Vortrag ins Folgejahr ist nicht möglich.

Energieberatung separat absetzbar:

Kosten für eine Energieberatung (z.B. BAFA-geförderte Beratung oder iSFP-Erstellung) können im Jahr der Rechnungsstellung mit 50 % der Kosten (max. jedoch 5.000 €) zusätzlich abgesetzt werden – unabhängig von der 3-Jahres-Staffelung der Maßnahmen.

Die Entscheidung zwischen steuerlicher Absetzung und direkter Fördermittelbeantragung hängt von mehreren Faktoren ab:

Vorteile §35c EStG:

• Kein Antragsverfahren: Keine vorherige Genehmigung erforderlich, Abwicklung über Steuererklärung.
• Keine Budgetgrenzen: Anders als bei KfW/BAFA gibt es keine jährlichen Fördermittel-Kontingente, die ausgeschöpft werden können.
• Geringerer Dokumentationsaufwand: Nur Fachunternehmerbescheinigung und Rechnungen erforderlich.
• Kombination mit Krediten möglich: KfW 270 oder andere Finanzierungen ohne Tilgungszuschuss sind kombinierbar.

Vorteile KfW/BAFA:

• Höhere Fördersätze: KfW 458 (Heizungstausch): bis zu 70 % Zuschuss (Basis 30 % + Boni). BAFA BEG EM (Einzelmaßnahmen Gebäudehülle): 15-20 %.
• Sofortige Liquiditätsentlastung: Zuschüsse werden nach Maßnahmenabschluss ausgezahlt, nicht erst über drei Steuerjahre verteilt.
• Zusätzliche Boni: iSFP-Bonus (+5 %), Einkommensbonus (+30 % bei Haushaltseinkommen ≤40.000 €/Jahr), Geschwindigkeitsbonus (befristet).
• Auch für niedrige Steuerlast geeignet: Zuschüsse sind einkommensunabhängig.

Entscheidungsmatrix:

Praxis-Tipp: Nutzen Sie den Fördermittel-Check kostenlos von FörderCheckPro, um KfW/BAFA-Zuschüsse zu simulieren und mit der §35c-Steuerermäßigung zu vergleichen. Die Plattform berechnet Netto-Förderbeträge unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Steuersituation.

Vor Beginn der Maßnahme:

1. Gebäudealter prüfen: Mindestens 10 Jahre seit Bauantrag/Bauanzeige.
2. Selbstnutzung sicherstellen: Das Objekt muss im Inland liegen und von Ihnen selbst bewohnt werden.
3. Maßnahme auswählen: Orientierung am Katalog des §35c EStG (siehe Abschnitt "Förderfähige Maßnahmen").
4. Fachunternehmen beauftragen: Nur Leistungen von eingetragenen Fachbetrieben (Handwerksrolle, HWK) sind anerkennungsfähig.

Während der Durchführung:

1. Rechnungen sichern: Alle Rechnungen müssen detailliert Material- und Lohnkosten ausweisen.
2. Zahlung per Überweisung: Das Finanzamt akzeptiert nur unbare Zahlungen (Nachweis durch Kontoauszug).
3. Bescheinigung anfordern: Das Fachunternehmen muss die amtliche Bescheinigung nach § 35c Abs. 4 EStG ausstellen (Muster: BMF-Schreiben vom 14.1.2020, Az. IV C 1 - S 2296-c/07/10003 :004).

Nach Abschluss:

1. Unterlagen zur Steuererklärung: Bescheinigung und Rechnungen der Anlage "Energetische Maßnahmen" (Zeile 6-11) beifügen.
2. Drei Jahre Geduld: Die Ermäßigung wird über die Steuerbescheide der Folgejahre realisiert.
3. Dokumentation aufbewahren: Das Finanzamt kann die Unterlagen bis zu 7 Jahre nach Abschluss der Maßnahme anfordern.

Achtung bei Kombination: Wenn Sie für Teile der Maßnahme KfW/BAFA-Zuschüsse beantragt haben, dürfen nur die nicht geförderten Kostenbestandteile nach §35c abgesetzt werden. Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen.

Nebengebäude (Garage, Carport, Gartenhaus):

§35c EStG gilt ausschließlich für Wohngebäude. Maßnahmen an Garagen oder Nebengebäuden sind nur absetzbar, wenn sie baulich mit dem Wohngebäude verbunden sind (z.B. angebaute Garage). Freistehende Nebengebäude sind nicht förderfähig.

Zweitwohnsitz:

Die Steuerermäßigung ist nur für den Hauptwohnsitz (Erstwohnsitz mit Lebensmittelpunkt) möglich. Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen im Sinne des Melderechts sind ausgeschlossen.

Vermietete Objekte:

Vermieter können §35c EStG nicht nutzen. Stattdessen sind energetische Sanierungskosten als Werbungskosten (bei Erhaltungsaufwand) oder über die Gebäude-AfA (bei nachträglichen Herstellungskosten) absetzbar. Seit 2023 gilt zudem die beschleunigte Abschreibung nach § 7b EStG für neue/sanierte Mietwohnungen (Sonderabschreibung bis zu 5 % p.a. über 4 Jahre).

Eigentümergemeinschaften (WEG):

Bei Maßnahmen an Gemeinschaftseigentum (z.B. Fassadendämmung, Heizungstausch) können alle Eigentümer die Steuerermäßigung anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil geltend machen. Die Bescheinigung muss die Namen aller Eigentümer aufführen. Jeder Eigentümer reicht die Bescheinigung separat beim Finanzamt ein.

Erbfall während der 3-Jahres-Frist:

Stirbt der Eigentümer vor Ablauf der 3-Jahres-Frist, kann der Erbe die restlichen Steuerermäßigungen in Anspruch nehmen, sofern er das Objekt selbst bewohnt und die Maßnahme ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Die steuerliche Absetzbarkeit energetischer Sanierungen nach §35c EStG bietet eine attraktive Alternative zu klassischen Förderprogrammen – insbesondere für Eigentümer mit hoher Steuerlast und Präferenz für bürokratiearme Lösungen. Mit 20 % Steuerermäßigung (max. 40.000 €) über drei Jahre lassen sich umfangreiche Modernisierungen wirtschaftlich darstellen. Entscheidend sind die korrekte Dokumentation (Fachunternehmer-Bescheinigung, unbare Zahlung) und die strategische Abwägung gegenüber KfW/BAFA-Zuschüssen, die bei Heizungstausch (bis 70 %) oft höhere Förderquoten bieten. Nutzen Sie Plattformen wie FörderCheckPro, um beide Förderrouten zu simulieren und die optimale Finanzierungsstrategie für Ihre Sanierung zu ermitteln. Stand: 2026.

Offizielle Quellen: - KfW Foerderung Bestandsimmobilie - BAFA Energieeffizienz